나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12202 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 104동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '진해구청' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 아파트 단지까지 제반 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 대중교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건물 내 7층 701호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다. 창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단의 사다리형에 유사한 평지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 사면으로 도로와 접하여 있으며, 서측 노변에 정문이 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부구조 및 이용상황 등에 관하여는 별도 확인 요하오니 경매참여시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12202 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 104동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 123,000,000원

토지면적: 32.20㎡ (약 9.7평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문 유한회사

준공 연도: 1993년

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 진해구 풍호동에 위치하며, '진해구청' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 유사한 형태의 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 해당 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 6월 29일자 국민은행 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002-04-09

* 비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 등기부채권 총액: 총 122,600,000원 (근저당권 3건 및 임의경매 채권액 합계)

* 주요 등기 현황:

* 소유권 이전: 이경미 (2002-04-08)

* 근저당권: 국민은행 (2011-06-29, 65,000,000원), 국민은행 (2014-09-23, 33,600,000원), 새진해새마을금고 (2014-10-01, 24,000,000원) - 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 개시결정: 유케이제십일차유동화전문 (2025-10-01, 65,000,000원) - 말소기준 권리에 해당합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 행정 편의: 진해구청이 인근에 있어 관련 행정 업무 처리에 용이한 입지입니다.

* 주변 시세: 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 면적과 유사한 아파트의 매매가 수준이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 풍호우성아파트

* 주소: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3

* 준공일: 1993년 12월 14일

* 단지 규모: 총 22개동, 1763세대의 대단지 아파트입니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 59.85㎡ (약 18.1평)

* 총 면적: 174,107.55㎡

* 주차 시설: 총 902대 주차 가능 (세대당 약 0.5대)

* 층수: 최고 13층, 최저 1층

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: '미래로 유치원'이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 전입일자(2002-04-09) 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 금액 및 명도 과정에서 추가 확인이 반드시 필요하며 이에 대한 주의가 요구됩니다.

* 건물 노후화: 1993년에 준공되어 약 30년 이상 경과한 건물로, 향후 예상되는 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인의 어려움: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 구조, 이용 현황 등은 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 건축물대장과의 동 호수 불일치 가능성: 제공된 집합건물 전유부 정보에 따르면 '102동 701호'로 기재되어 있으나, 본 물건의 소재지는 '104동 7층 701호'입니다. 실제 현황과 일치하는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재의 우성아파트 104동 7층 701호로, 준공된 지 30년 이상 된 대단지 아파트입니다. 주변 생활 편의시설 및 행정기관(진해구청) 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인과 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 건물 노후화와 내부 확인 불가 사항은 추가적인 비용 및 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 최근 실거래가 하단에서 접근할 경우 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

* 대단지 아파트: 1763세대의 대단지로, 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 입지: 진해구청 인근에 위치하여 행정 편의성이 있으며, 주거 지역으로서 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

* 임차인 특이사항: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는, 명확한 확인 시 명도 부담을 줄이는 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 123,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 4일: 77.06㎡, 3층, 151,000,000원

* 2026년 6월 11일: 59.85㎡, 4층, 140,000,000원

* 2026년 7월 12일: 84.77㎡, 9층, 161,000,000원

본 건의 전용면적은 59.85㎡(약 18.1평)로, 2026년 6월 11일에 거래된 59.85㎡, 4층 아파트(140,000,000원)와 면적 및 층수 면에서 유사성을 보입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가보다 낮게 시작하여 140,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 내부 확인 불가, 건물 노후도 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.