나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12443 [1] 울산광역시 동구 동부동 672 남목현대아파트 101동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 동부동 소재 "동부초등학교" 북측에 인접하여 위치하며 주위는 북측으로는 개발제한구역내 임야지대이고 남측 및 동측과 서측은 주거지역으로 일반주택과 아파트 및 학교로 형성되어 주위환경 보통시되는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장은 인근으로 일반적 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 제1층 제103호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방시스템과 위생 및 급,배수설비와 온수,급탕설비되어 있으며 공용으로 화재경보기와 옥내소화전 및 승강기설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 북측에서 남측으로 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 아파트부지로 이용중인 토지입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 소로의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2016-12 -12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 울산지방법원 2025타경12443 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 672 남목현대아파트 101동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 90,000,000원

토지면적: 34.82㎡ (약 10.53평)

건물면적: 75.02㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산동부신용협동조합 (추정)

1.2. 건물 정보

아파트명: 남목현대

동/호수: 101동 1층 103호

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층

사용승인일: 1992년 1월 31일

총세대수: 297세대 (총 3개동)

최고층: 15층

1.3. 면적 정보

본 물건의 등기부상 건물면적은 75.02㎡ (약 22.69평)이며, 토지 지분은 34.82㎡ (약 10.53평)입니다.

최근 거래된 유사 면적 아파트의 전용면적은 약 48.3㎡ ~ 50.1㎡ (약 14.61평 ~ 15.16평) 수준으로 확인됩니다. 본 물건의 실제 전용면적은 등기부상 면적과 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 울산광역시 동구 동부동 소재 "동부초등학교" 북측에 인접하여 위치합니다.

* 주변은 북측으로는 개발제한구역 내 임야지대, 남측 및 동측, 서측은 주거지역으로 일반주택, 아파트, 학교 등이 형성된 지역입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 대중교통인 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (동부초등학교, 공룡자연유치원, 빛나몬테소리유치원)에 해당합니다. 학교 인근 지역으로 교육 환경 보호에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 말소기준권리: 2021년 9월 30일자 울산동부신용협동조합의 근저당 (을15)입니다.

* 본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 공란으로 확인됨)

* 등기부채권 총액: 98,400,000원

3.2. 임차인 현황

* 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타납니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 주변 지역은 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 학교와 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 근린 상가 및 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층에 위치하며, 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 상태는 보통입니다.

* 도시가스 개별 난방 시스템, 위생 및 급배수 설비, 온수/급탕 설비가 갖추어져 있습니다.

* 공용 설비로 화재경보기, 옥내소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 동부초등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.3. 주차

* 총 주차대수는 150대로, 297세대에 비해 주차 공간이 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

* 임대관계 및 보증금이 미상인 점은 법적인 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다. 인수되는 보증금은 없다고 기재되어 있으나, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

* 1992년에 준공되어 약 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 시설 보수 및 유지 관리에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간 부족

* 세대수에 비해 주차 공간이 현저히 부족하여 입주민 간 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 동부동에 위치한 아파트로, 초등학교와 인접한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 감정가는 9천만원으로 책정되었으며, 최근 유사 면적의 거래가격을 감안할 때 가격 적정성은 고려해볼 만합니다. 그러나 임대 관계 미상 및 보증금 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하며, 건물 노후화와 주차 공간 부족은 단점으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접 위치로 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 적정 수준의 감정가 대비 부동산 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 유사 면적(약 50㎡ 전용면적 기준) 아파트의 거래 가격은 5,900만원에서 6,400만원 수준입니다. 본 물건의 등기부상 면적(75.02㎡)을 고려하여 비례적으로 환산할 경우, 시장가치는 약 8,800만원에서 9,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가는 9,000만원으로 책정되어 있어, 시장가치와 유사한 수준입니다.

따라서, 잠재적 리스크(임대차 미확인 등)와 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 8,500만원에서 9,200만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

주의: 제시된 예상 입찰가는 최근 시장 동향 및 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임대차 관계 미확인 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.