나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1485 [1] 경상남도 양산시 평산동 41 삼성명가타운 201동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '삼성명가타운 201동 1층 101호'로서, 주위는 공동주 택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트지붕 평스라브지붕 20층 건물 내 1층 101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률> 기호(3) : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 해당지번 중 1298㎡ 전원개발사업구역(전원개 발촉진법)『국가지리정보 보완관리규정』제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공 개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호(4) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호 에 관한 법률> 기호(5) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호 에 관한 법률> 기호(6) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1485 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 41 삼성명가타운 201동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 187,000,000원

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 전용면적: 59.9853㎡ (약 18.14평) (JSON 정보 기준)

* 토지면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 우OOO (우리은행 추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 양산시 평산동 소재 '삼성명가타운 201동 1층 101호'로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통임.

* 건물구조: 철근콘크리트지붕 평스라브지붕 20층 건물 내 1층 101호. 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접합함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음. 일부 지역은 전원개발사업구역에 포함됨.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2017-02-20, 110,660,000원)

* 기타 권리: 우리은행 임의경매 (2025-10-01), 에이블대부주식회사 근저당 (2024-08-21), 에이블대부주식회사 전세권설정 (2024-08-21), 양산세무서 압류 (2025-07-01), 케이비캐피탈주식회사 가압류 (2025-11-14), 양산시 압류 (2025-12-04)

* 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 에이블대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 될 것으로 보임.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호함.

* 주변 시설:

* 학교: 평산초등학교, 금곡중학교, 양산고등학교 등 교육시설 근접.

* 편의시설: 다수의 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등) 이용 가능.

* 혐오시설: 인근 지역 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 아파트 기본 정보:

* 단지명: 삼성명가타운

* 사용승인일: 2002년 11월 30일 (준공 24년차)

* 총 세대수: 918세대 (10개 동)

* 최고층: 22층

* 주차: 총 493대 (지상 4대, 지하 22대)

* 최근 거래 사례 (매매):

* 2026년 7월 6일: 95,000,000원 (4층)

* 2026년 7월 13일: 102,000,000원 (15층)

* 2026년 7월 1일: 95,000,000원 (12층)

* 최근 거래 사례 (전월세):

* 2026년 5월 31일: 보증금 90,000,000원 (월세 0원, 21층)

* 2026년 7월 14일: 보증금 10,000,000원 (월세 450,000원, 9층)

* 2026년 7월 4일: 보증금 85,000,000원 (월세 0원, 1층)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연차: 2002년 준공으로 약 24년 경과, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성.

* 임차인 관계: 임차인 에이블대부주식회사의 대항력이 없으나, 보증금 500만원에 대한 처리 절차 확인 필요.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 1억 8,700만원 대비 최근 매매 시세가 9,500만원 ~ 10,200만원으로 큰 격차를 보이며, 이는 감정가의 적정성 또는 시장 변화에 대한 추가적인 검토 필요.

* 토지이용규제: 다양한 도시계획 시설 및 제한사항(보호구역, 개발사업구역 등)이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 영향 가능성.

1.6. 종합 의견

* 본건은 양산시 평산동에 위치한 삼성명가타운 아파트 1층 물건으로, 918세대의 대단지 내에 속해 있습니다.

* 주거 편의성이 우수한 입지에 있으며, 권리분석 상 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 최근 아파트 매매 시세가 감정가 대비 현저히 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 변동 추이 및 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다.

* 1층이라는 점, 건축 연차 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소되는 안전한 물건.

* 대단지 아파트의 안정성: 918세대 대단지로 수요층이 두텁고 관리 용이.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설 등 도보 접근성 좋음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세: 95,000,000원 ~ 102,000,000원.

* 건물면적 84.93㎡ (약 25.69평), 전용면적 59.9853㎡ (약 18.14평).

* 감정가 187,000,000원과 최근 실거래가(95,000,000원~102,000,000원) 사이에 큰 괴리가 존재합니다.

* 1층이라는 점과 약 24년 경과한 건축 연차를 감안하여, 최근 실거래가 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

* 최고 실거래가 102,000,000원을 기준으로, 1층의 가치를 일부 조정하고 경매 특성을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 96,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.