나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12207 [1] 경상남도 김해시 구산동 316 대동아파트 2동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 '구산고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 7층 702호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감, 창호 : pvc 창호 등 마감 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 7m 내외의 진입도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

구산동 316: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산지구), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2015-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12207 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 물건내역

* 소재지: 경상남도 김해시 구산동 316 대동아파트 2동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 건물면적 (전용면적): 133.44㎡ (약 40.36평)

* 매각조건: 토지/건물 일괄매각

1.2. 아파트 정보

* 아파트명: 대동아파트

* 관리사무소 연락처: 0553355746

* 동/호수: 2동 7층 702호

* 사용승인일: 1993년 5월 15일

* 총 세대수: 240세대

* 총 동수: 3개동

* 주차대수: 총 222대 (세대당 약 0.93대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 건물 구조: 철근콘크리트조

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 '구산고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통편의성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산지구)

* 도로: 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2015년 5월 26일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을8)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (예: 지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 임차인으로 인한 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건 주변에는 '구산고등학교' 등 교육 시설과 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않아 주거 환경에 미치는 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 대동아파트

* 준공연도: 1993년 (준공 33년차)

* 총 세대수: 240세대

* 주차: 총 222대 (세대당 약 0.93대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

* 교육: 구산고등학교 인접

* 상업: 근린생활시설 인접

* 교통: 인근 버스 정류장

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 준공으로 33년 경과하여 노후화가 진행 중입니다. 이는 향후 유지보수 또는 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 미신고 임대차 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 구산동 대동아파트 2동 7층 702호로, 전용면적 133.44㎡(약 40.36평)의 아파트입니다. '구산고등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설 및 교통망을 통해 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 아파트는 1993년 준공되어 다소 노후화되었으나, 단지 규모와 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 주거지로서의 입지 조건은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교 및 생활 편의시설 인접, 교통 접근성 보통.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정, 임차인 인수 부담 없음.

* 실거주 및 장기 투자 적합: 안정적인 주거 환경과 향후 지역 개발 가능성을 고려한 투자.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 최근 매매 사례 (133.44㎡ 기준):

* 2026년 6월 9일: 15층 - 190,000,000원

* 2026년 5월 13일: 2층 - 187,000,000원

* 현재 본건은 7층에 위치하며, 최근 동일 면적 및 동의 최고층(15층) 매매가가 190,000,000원, 저층(2층) 매매가가 187,000,000원임을 고려할 때, 7층의 가치는 이 사이에 위치할 것으로 보입니다.

* 감정가(203,000,000원) 대비 최근 시세가 약 1300만 원~1600만 원 가량 낮은 점을 감안하여, 시세에 근접한 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 195,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 188,000,000원 ~ 198,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.