나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12208 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 19층1906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대방그린빌아파트' 2동(현황 '102동') 19층 1906호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 19층 1906호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12208 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 19층 1906호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 2동 19층 1906호입니다.

주변 환경은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

아파트 단지 진입도로 및 주차장 시설 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(학교, 유치원)으로 지정된 지역이 일부 포함되어 있습니다.

현장 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 7월 6일 접수된 근저당(이재성, 35,000,000원)입니다.

이 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 차

- 보증금: 152,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2022-12-29

- 배당신고일자: 2025-10-02

- 대항력: 있음

* 권리사항 요약

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 9번, 2026-02-23 등기)가 존재합니다.

- 임차인 차 는 본 경매 사건의 채권자(강제경매, 2025타경12208)이기도 합니다.

- 주의사항: 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

- 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 인수되는 보증금 액수에 따라 총 매수 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

- 현재 감정가는 145,000,000원이지만, 임차인의 보증금은 152,000,000원으로 감정가를 초과합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대방동은 창원시의 주요 주거지역 중 하나로, 대단지 아파트 밀집 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 또는 인근에 상업 시설, 공공 시설 등이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

본 아파트 단지 자체는 7개 동, 총 834세대로 구성된 대규모 단지입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 단지 주변에 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 금융, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 정보:

- 아파트명: 대방그린빌아파트

- 사용승인일: 1996년 06월 08일

- 최고층: 20층 (본 물건은 19층)

- 세대수: 834세대 (총 7개 동)

- 주차: 총 212대 (지하 13대, 지상 4대, 기타)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 리스크:

- 본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력을 갖춘 임차인 차 의 보증금 152,000,000원 인수 가능성입니다.

- 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 미변제 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

- 현재 감정가(145,000,000원) 및 최근 매매가(최고 137,000,000원)를 초과하는 보증금으로 인해, 낙찰가에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다.

- 이는 실질적인 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 낮은 층수 및 최근 실거래가 대비 높은 감정가:

- 최근 최고 실거래가(137,000,000원)가 감정가(145,000,000원)보다 낮은 점은 시세 반영에 대한 의문점을 제기할 수 있습니다.

- 19층이라는 고층임에도 불구하고, 동일 아파트 단지의 15층 매물이 106,000,000원에 거래된 사례가 있어 층별 가격 편차가 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 정주 여건이 양호한 아파트 단지에 소재하고 있어 기본적인 가치는 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 152,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 '인수 조건부' 물건입니다.

임차인 차 가 본 경매의 채권자이기도 하므로, 낙찰가에 따라 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부가 우선 변제될 수 있으나, 그렇지 않을 경우 매수인이 인수하는 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

따라서 본 건은 인수되는 임차 보증금 액수를 정확히 산출하고, 총 매수 비용을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

명확한 권리 분석과 예상되는 총 매수 비용을 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 대규모 아파트 단지에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 인수되는 임차 보증금 문제를 해결하고 정상화시킨다면, 시장 가치보다 낮은 총 투자 비용으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 실수요자에게는 신중한 접근 필요: 높은 인수 보증금 리스크로 인해 실수요자가 직접 거주 목적으로 접근하기에는 부담이 클 수 있습니다. 투자 관점에서 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적 아파트의 거래가는 106,000,000원부터 137,000,000원까지 분포하고 있습니다.

본 건은 19층이며, 15층 매물이 106,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 시세와 층수, 그리고 인수되는 임차 보증금(152,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 보수적으로 책정하는 것이 바람직합니다.

본 건의 '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 대략 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 제시합니다.

이는 물건의 시장 가치를 반영한 입찰 희망가이며, 실제 총 매수 비용은 여기에 인수되는 임차 보증금 잔액이 추가됨을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.