나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12200 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1487-9 명성산업개발빌딩 9층901호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동소재 명성산업개발빌딩 9층 901호로서 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건내 9층 901호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 페인팅등 마감. 바닥: 타일등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

현황 공실 상태임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각전제된 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로2류, 서측으로 중로3류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(북부지구), 지구단위계획구역(상업), 대로2류(폭30M~35M)(접함), 중로3류(폭12M~15M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 체력단련장이나 현황 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12200 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부경양돈협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1487-9 명성산업개발빌딩 9층 901호 (도로명 주소: 경상남도 김해시 삼계중앙로 51)

용도: 집합건축물대장상 용도는 체력단련장이나 현황은 공실 상태임.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 9층 901호

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 341,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.92㎡ (약 15.1평)

토지지분: 49.92㎡ (약 15.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 299.29㎡ (약 90.5평)

건물지분: 299.29㎡ (약 90.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 상 건물 연면적: 4099.64㎡ (약 1240평)

건축물대장 상 대지면적: 490.9㎡ (약 148.5평)

사용승인일: 2005년 07월 25일

1.4. 특이사항 및 주의사항

집합건축물대장상 용도는 체력단련장이나 현황은 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 명성산업개발빌딩 9층 901호입니다.

주변은 아파트, 상업업무시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

건물 남측으로 대로2류(폭 30M~35M), 서측으로 중로3류(폭 12M~15M)가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(북부지구, 상업)에 해당합니다.

대로2류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 03월 31일에 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권 (채권금액 332,400,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사명성산업개발 (2005-07-29)

* 소유권이전: 정종필 (2005-09-06, 매매)

* 근저당권: 부경양돈협동조합 (2015-03-31, 332,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 부경양돈협동조합 (2025-09-30, 277,000,000원)

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 332,400,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다. 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 명성산업개발 빌딩으로, 집합건축물대장상 용도는 체력단련장이었으나 현재는 공실 상태입니다. 건물 자체의 복합 용도는 제2종근린생활시설 및 위락시설로도 등록되어 있어 다양한 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상권

아파트 단지, 상업업무시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 배후 수요 및 유동 인구를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변은 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

조사된 정보에 따르면, 해당 물건의 즉각적인 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 임대 수익 발생 시점까지는 공실 위험에 따른 공실 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 채권액

채권 총액(332,400,000원)이 감정가(341,000,000원)와 유사한 수준으로, 유찰 가능성 또는 경쟁 과열 시 입찰가 상승 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 등기부상 용도와 현황의 차이

집합건축물대장상 용도는 체력단련장이었으나, 현재는 공실 상태입니다. 향후 건물 사용 및 용도 변경 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동의 명성산업개발빌딩 9층 901호에 위치한 근린상가(주 용도: 제2종근린생활시설, 추가 용도: 위락시설 등)입니다. 집합건축물대장상 용도는 체력단련장으로 등록되어 있으나 현재 공실 상태입니다.

주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 대로 및 중로에 인접하여 교통 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담은 없습니다.

하지만 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 향후 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 전략과 공실 위험 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 김해시 삼계동 일반상업지역 내 위치.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트조 10층 건물 중 9층에 위치.

* 양호한 접근성: 대로와 중로에 접하여 차량 접근 및 물류 이동 용이.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 인수 부담 없음.

* 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대: 상업지역 내 위치, 향후 임대 활성화 시 수익 증대 및 자산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 위 물건의 현재 가치, 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 감정가(341,000,000원)와 채권 총액(332,400,000원)을 고려할 때, 첫 입찰에서 낙찰될 가능성과 유찰 후 차순위 입찰가를 고려한 전략이 필요합니다.

공실 상태임을 감안하여, 최소한의 공실 위험 비용과 예상 임대 수익률을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.