나이스옥션 법원경매 창원 2025타경720 [1] 경상남도 김해시 흥동 65-4 청호빌라12차 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 전하동 소재 '봉황초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 1층 102호로서, 외 벽 : 적연와타일 치장등 마감. 내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임. 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경720 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 북OOOOOOOO (북대구농업협동조합)

감정가: 80,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 김해시 흥동 65-4 청호빌라12차 1층102호

용도: 다세대주택

건축물 현황: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호

토지 면적: 55.27㎡ (약 16.72평)

건물 면적: 73.41㎡ (약 22.21평)

건축 연도: 1997년 (건축물 표제부 상 pmsDay: 19971004, useAprDay: 19990524)

주요 용도: 공동주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 흥동 소재 '봉황초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인접 도로: 본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 역사문화환경보존지역(2008-12-26)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 11월 27일 접수된 북대구농업협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

총 채무액: 등기부채권 총액은 70,000,000원입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 소유권이전, 임의경매 개시 결정, 지분 압류 등기 등입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 개요가 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금: 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상으로, 정확한 내부 이용 현황 및 관리 상태 확인은 경매 입찰 전 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 2월, 청호주택(흥동 52-2) 전용면적 75.81㎡가 85,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 12월, 임오빌라(흥동 684-1) 전용면적 78.23㎡가 70,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 12월, 청호빌라(흥동 417-1) 전용면적 74.15㎡가 60,000,000원에 거래되었습니다.

본건과 유사한 '청호' 계열의 주택이 최근 85,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 인근에 '봉황초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변은 소규모 공동주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 따라서 입찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 미확인 권리 가능성 (지상권)

등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 주의사항

임대관계가 미상이며, 내부 확인이 어려운 상황이므로 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 흥동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다. 최근 주변 시세가 감정가 수준을 상회하는 거래 사례가 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠고, 지상권과 같은 미소멸 권리의 존재 가능성이 제기된 점은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 다세대주택 입지

* 최근 주변 시세 상승 반영 가능성 (85백만원 거래 사례)

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계 명확성 (일반적으로)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가가 85,000,000원임을 고려할 때, 내부 확인 곤란 등의 리스크를 감안하여 85,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 내부 상태 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.