나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12631 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정시장사거리" 북동측 인근에 위치한 대상웰리움 4층 402호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 일부 주택이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대이고, 본건은 오피스텔로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 4층 402호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감, 외장석붙임 등. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 3필 일단지 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북측으로 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

울산지방법원 2025타경12631 (1) 부동산강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12631 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

1.2. 면적정보

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.28㎡ (약 1.90평)

건물면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

건물지분: 37.83㎡ (약 11.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 4층 402호

외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감, 외장석붙임 등

내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임

창호: 샷시 창호

이용상태: 오피스텔로 이용 중

1.4. 설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정시장사거리" 북동측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 일부 주택이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지: 평지에 위치한 3필 일단지 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 소재 건물 북측으로 소로(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통으로 평가됩니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-10-01)

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 노채린

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-26

확정일자: 2021-03-05

배당신고일자: 2024-07-19

대항력: 있음 (을구 1번 주택임차권 등기, 인수 대상)

비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 김진남

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원 (금액 미상)

전입일자(사업일자): 2024-11-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인이 존재하며 대항력이 있으므로, 보증금 및 차임 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권(임대차보증금 130,000,000원, 전입일 2021.03.26., 확정일자 2021.03.05.)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (대상건설주식회사)

* 갑5: 소유권이전 (노희창, 매매)

* 을1: 주택임차권 (노채린, 130,000,000원, 인수) - 전입일 2021-03-26, 확정일자 2021-03-05

* 갑6: 강제경매 (한국주택금융공사, 143,412,825원, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단)

3.5. 총 채권액 (등기부상 기재된 권리금액 합계)

130,000,000원 (임차보증금) + 143,412,825원 (강제경매 신청 채권액) = 273,412,825원 (추정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 울산광역시 남구 신정동 "신정시장사거리" 인근은 울산의 주요 도심 중 하나로, 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 각종 금융기관, 병원, 상점, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있으며, 오피스텔 및 주거용 건물도 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 건물 입지

대상웰리움 오피스텔은 해당 지역의 중심부에 위치하여 접근성이 우수합니다. 주변에 상업시설이 풍부하여 임대수요 또한 꾸준할 것으로 예상되나, 동일 지역 내 경쟁 오피스텔 및 상가와의 비교 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 신정시장 및 다수의 소매점, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

울산중앙초등학교가 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 도심 지역으로, 일반적인 생활 환경을 제공합니다. 다만, 지역 특성상 소음이나 교통량 증가 등의 주거 환경에 대한 영향은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 주택임차인 노채린의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(128,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰가의 상당 부분이 임차인에게 지급되거나 인수되어야 하므로 투자금 회수에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 미상 정보 임차인 존재

김진남 임차인은 보증금 및 차임 정보가 미상임에도 대항력을 가지고 있어, 잠재적인 추가 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 채권자와 압류, 임차권 등이 복합적으로 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 울산 남구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성은 양호합니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금(130,000,000원)이 감정가(128,000,000원)를 초과하고, 금액이 미상인 대항력 있는 임차인도 존재하여 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 이러한 권리상의 중대한 부담으로 인해 낙찰 후 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대하기 어렵거나, 상당한 추가 자금 투입이 필요할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 뛰어난 도심 입지: 울산 남구 신정동의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 우수합니다.

* 주변 상권 활성화: 풍부한 근린생활시설 및 업무시설로 인한 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

* 오피스텔 용도: 다목적 활용이 가능한 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

현 시세기준으로 볼 때, 본건은 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(130,000,000원)이 감정가(128,000,000원)를 초과하는 상황입니다. 이는 물건의 실질 가치 대비 부채가 높아 투자에 있어 매우 높은 위험을 수반함을 의미합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 물건의 본질적 가치에서 인수해야 할 보증금을 차감하여 산정해야 합니다. 현재 감정가를 시장 가치의 기준으로 가정하더라도, 128,000,000원(감정가) - 130,000,000원(인수 보증금) = -2,000,000원 의 결과가 나옵니다. 이는 본건이 감정가 기준으로도 투자 가치를 상회하는 보증금 부담을 안고 있음을 시사합니다.

따라서, 매우 신중한 접근이 필요하며, 정확한 시장 가치 재평가 및 임차인과의 명확한 협의 없이는 낙찰가 산정이 어렵습니다. 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 예상되는 입찰가는 10,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 가격은 단순히 위험 부담을 반영한 최소 금액이며, 실제 입찰가는 본건의 향후 시장 가치 상승 여부, 예상되는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 기타 경비) 및 잠재적 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건은 인수 보증금이 감정가를 초과하는 특수한 상황이므로, 반드시 전문가와 함께 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 수행한 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.