나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12630 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 558-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 '웅촌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며, 현황 도로임. 기호(3) : 사다리형에 가까운 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지 및 일부 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 연결되며, 본 건이 도로임. 기호(3) : 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 본 건이 일부 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축 종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호(3) : 일부 지상 소재 수목은 평가목적 등을 감안하여 토지가액에 포함하였음.

공부와의 차이

기호(3) : 공부상 지목 '대'이나 현황 '대' 및 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1)목조 스레트지붕 단층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. (2-2)목조 스레트지붕 단층 건물로서 외벽 : 흙벽위 페인팅 등 마감, 내벽 : 흙벽, 벽지 등 마감, 창호 : 목재창임.

이용상태

공히 주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본적인 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 이용상태 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조. 2) 감정물건에 미치는 영향 별 영향 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ~ㅁ 포함.(매각지분만큼)
2.목록1,3 토지는 지적경계 일부 불분명하여 측량요함.
3.목록3 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '대' 및 일부 '도로'임. 지상에 소재하는 수목은 매각 및 평가포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12630 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 558-1

1.3. 부동산 현황

1.3. 1.용도

단독주택

1.3. 2.감정가

125,269,800원

1.3. 3.토지 면적

397. 00㎡ (약 120.1평)

1.3. 4.토지 지분

18. 3414㎡ (약 5.55평)

1.3. 5.토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.3. 6.건물 면적

46. 95㎡ (약 14.2평)

1.3. 7.건물 지분

9. 39㎡ (약 2.84평)

1.3. 8.건물 제시외 면적

35. 30㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 채권자

(OOOOOOOOOOOO

1.7. 특이사항

지분매각, 대항력있는 임차인 존재

1.8. 주요 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ~ㅁ 포함. (매각 지분만큼)

* 목록 1, 3 토지는 지적 경계 일부 불분명하여 측량 필요.

* 목록 3 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '대' 및 일부 '도로'임. 지상 수목은 매각 및 평가에 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 '웅촌초등학교' 서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 기호(1): 부정형 토지로 자체 지반 대체로 평탄하며, 현황 도로로 이용 중임.

* 기호(3): 사다리형에 가까운 토지로 자체 지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지 및 일부 현황 도로로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1): 남동측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 연결되며, 본 건이 도로임.

* 기호(3): 남서측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하며, 본 건이 일부 도로임.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 제1종 일반주거지역, 제1종 일반주거지역(2021-06-17)

* 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 상대보호구역

* 공장설립승인지역(1호)

2.6. 주변 시설

* 웅촌초등학교가 인근에 위치함.

* 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 박갑룡 (1980-05-27)

* 소유권 이전: 박명희외 5명 (2009-11-03, 상속)

* 지분 이전: 박성환 지분 전부 이전 (2010-07-19, 강제경매로 인한 매각) -> 권리자: 박기현

* 지분 이전: 최귀남 지분 전부 이전 (2025-08-04, 상속) -> 권리자: 박명희외 4명

* 지분 강제경매: 박성환 지분 강제경매 (2025-10-01) -> 권리자: 주식회사동부에셋자산관리대부 (권리금액: 99,852,054원, 말소 예정)

* 말소기준권리: 2025-10-01 주식회사동부에셋자산관리대부의 강제경매 개시 결정 (2025타경12630)

3.1. 2.건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 박명희외 4명 (2025-08-04)

* 지분 강제경매: 박성환 지분 강제경매 (2025-10-01) -> 권리자: 주식회사동부에셋자산관리대부 (권리금액: 99,852,054원, 말소 예정)

* 말소기준권리: 2025-10-01 주식회사동부에셋자산관리대부의 강제경매 개시 결정 (2025타경12630)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 미상.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상).

* 기타 등기사항은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 관련 주의 사항

대항력 있는 임차인 이 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항임. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 인수해야 할 보증금이나 발생할 수 있는 명도 관련 비용은 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본 건의 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어려움.

* 에이플러스2동(다세대): 2025년 1월 3,770만원 거래 (전용면적 19.68㎡)

* 태경골든빌(다세대): 2025년 11월 15,800만원 ~ 15,000만원 거래 (전용면적 64.2275㎡)

이 자료들은 인근 지역의 다세대 주택 거래 동향을 보여주며, 단위 면적당 거래가는 약 19만원 ~ 24만원 수준으로 파악됨. 본 건은 단독주택 지분 매각이므로, 이러한 다세대 주택 시세와 직접 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치 수준을 참고하는 데 활용될 수 있음.

4.2. 상권 특성

본 건은 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 국지적인 상권이 형성되어 있음. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 활동이 주를 이룰 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

웅촌초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있음.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성은 보통이며, 대중교통 이용 역시 인근 버스정류장을 통해 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각이므로, 다른 지분권자와의 관계 및 향후 재산권 행사(예: 분할, 사용 수익 등)에 있어 협의가 필요할 수 있음. 토지 지분율(약 4.62%) 대비 건물 지분율(약 20%)이 상이하여 권리 관계가 복잡할 수 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재함. 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있으며, 임차인의 법적 지위에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 토지 경계 불분명 및 현황 도로

토지 경계 일부 불분명하여 측량이 필요하며, 공부상 지목과 현황(도로 일부 포함)이 상이하여 추후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

6.4. 제시외 건물

건물 제시외 면적 35.30㎡ 존재. 이는 미등기 건물일 가능성이 있으며, 관련 법규 위반 여부 및 철거 가능성 등을 확인해야 함. (매각 지분만큼 포함)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면의 주거 지역에 위치한 단독주택 지분 매각 건임. 웅촌초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준임.

그러나 토지 및 건물 지분 매각이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 및 차임 0원), 토지 경계 불분명 및 현황 도로 편입, 제시외 건물 존재 등 여러 복합적인 위험 요소를 내포하고 있음. 특히 지분 매각과 관련하여 타 지분권자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 과정에서의 어려움이 예상됨.

7.1. 토지 및 건물 지분 비율

* 토지 지분: 약 4.62%

* 건물 지분: 약 20%

상기 지분 비율은 일반적인 매각에서 고려되는 복합적인 요소로, 권리 분석 시 중요하게 검토되어야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 및 지분 매각 활용

전체 부동산 가치 대비 낮은 감정가와 지분 매각이라는 특수성을 활용하여, 향후 지분 통합 또는 활용 방안을 모색할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

8.2. 주거 지역 내 입지

주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 존재하며, 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 토지 경계 불분명 및 현황 도로 편입, 제시외 건물 존재 등 다수의 위험 요소를 가지고 있음. 제공된 주변 다세대 주택 시세 정보만으로는 본 단독주택 지분 매각 물건의 정확한 시장 가치를 산정하기 어려움.

따라서, 감정가 125,269,800원을 기준으로, 위험 요소들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 예상 입찰가 범위 : 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 100,215,824원 ~ 118,906,320원을 고려해 볼 수 있음.

다만, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상, 토지 측량 결과, 주변 지분권자와의 협의 가능성 등 추가적인 변수를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 할 것임. 또한, 인수 보증금은 0원이므로, 보증금 인수 관련 부담은 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.