나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12619 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1610-3 케이티엑스월드메르디앙12 18층1804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 'KTX 울산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 18층 내 제18층 제1804호로 외벽:치장석 붙임, 몰탈위 페인트 마감, 창호:샷시 참호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통 수준임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 주상용 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

단지내 도로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2024-06-13)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

감정서상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

1.1. 1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12619 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1610-3 케이티엑스월드메르디앙12 18층1804호

1.2. 2. 건물 용도

업무시설(오피스텔)

1.2. 3. 건물 정보

- 준공년도: 2020년

- 층수: 18층 중 18층

1.2. 4. 면적

- 토지면적: 5.64㎡ (약 1.70평)

- 건물면적(전용면적): 22.13㎡ (약 6.69평)

1.3. 가치 평가

1.3. 1. 감정가

121,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 'KTX 울산역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형으로 주상용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

3.1. 1. 말소기준권리

2022년 7월 1일 김포세무서장의 압류 (갑3)

3.1. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류(갑4, 갑5, 갑6, 갑7), 주택임차권(을1) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.1. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 없음).

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보 (마스킹)

한국토지주택공사 (한 )

3.2. 2. 보증금 및 차임

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

3.2. 3. 대항력 유무 및 인수 여부

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 KTX 울산역 역세권 지구단위계획구역 내에 위치하며, 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, KTX 울산역 역세권 개발 사업(뉴온시티)이 진행됨에 따라 미래가치가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통망

KTX 울산역이 인접해 있어 광역 교통망 이용이 편리하며, 대중교통 및 차량 접근성 모두 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/규제 관련 사항

토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등에 해당되나, 이는 일반적인 지역 제한 사항으로 직접적인 물건 가치 하락 요인으로 보기는 어렵습니다.

6.2. 계약/이용 관련 사항

감정평가서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이나, 등기부상 주택임차권이 말소되는 것으로 확인되어 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

- KTX 울산역 역세권에 위치하여 향후 개발 가치가 높음.

- 2020년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 양호.

- 도시지역, 일반상업지역에 속하여 상업적 이용이 용이함.

7.2. 약점

- 감정평가액(121,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 65,000,000원~70,000,000원) 간 큰 차이를 보임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 개발 효과

KTX 울산역 복합특화단지(뉴온시티) 개발 사업이 경제자유구역으로 지정되어 본격화됨에 따라, 미래가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 신축 건물의 장점

2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.3. 시장 대비 감정가

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 반영이 이루어진다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 22.13㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 12일에 64,740,000원에서 70,350,000원 사이로 거래되었습니다 [cite:latest sales data]. 이는 감정가 121,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

최근 실거래가 추세를 고려할 때, 약 65,000,000원에서 70,000,000원 수준이 현재 시장가로 판단됩니다. 높은 층수(18층)와 역세권 개발 호재를 감안하여, 보수적으로는 75,000,000원, 적극적으로는 80,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 감정가와의 괴리가 크므로, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.