나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12583 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 9층917호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "남양산역" 서측 월편에 위치한 [다인로얄팰리스물금3차 제9층 제917호]로서, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도시철도 2호선 "남양산역"이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상18층건 내 제9층 제917호로서, 2020.03.03일자로 사용승인되었으며, - 외벽 : 화강석, 복합판넬 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

복층구조의 주거용오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 형상의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장 광대로에, 남측으로 폭 약 18미터 내외 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있으며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건은 공부(집합건축물대장)상의 용도가 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상(집합건축물대장) 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황은 '주거용 오피스텔'이고 복층구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12583 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 9층917호

* 토지 면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

* 건물 면적: 47.54㎡ (약 14.38평)

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔, 복층 구조)

* 감정가: 154,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축년도: 2020년 (2020년 3월 3일 사용승인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "남양산역" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도시철도 2호선 "남양산역"이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 동측으로 포장 광대로, 남측으로 폭 약 18미터 내외 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있으며, 도로 상태는 보통임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 (접수일자 2025-09-30).

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 5일

* 대항력: 있음.

* 비고: 본 임차권은 을구 3번 순위로 등기되어 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리임. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 기타 권리사항: 소유권이전 (신탁등기 말소) 등기 (갑2, 접수일자 2020-04-10).

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인 박 (보증금 1억 7천만원)이 존재하며, 배당 순위에 따라 보증금 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집한 상업지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 인근에 남양산역이 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조, 지하 6층/지상 18층 건물 내 9층 917호. 2020년 3월 3일 사용승인되었습니다.

* 이용 상태: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 복층 구조의 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 박 (보증금 1억 7천만원)의 보증금 중 법원 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰받는 매수인이 해당 미변제 잔액을 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 존재합니다. 현재 감정가(1억 5천 4백만원)보다 임차인 보증금(1억 7천만원)이 높으므로, 배당으로 전액 회수가 어려울 가능성이 있습니다.

* 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 현황은 주거용으로 이용 중으로, 이는 향후 건축물 관리나 용도 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 복층 구조: 복층 구조로 인한 층간 소음, 단열, 설비 점검 및 수리 시 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 남양산역 역세권에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 보증금 1억 7천만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 철저한 권리분석과 더불어 임차인의 배당 가능 여부를 사전에 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 남양산역 인근 역세권 입지: 향후 지역 개발 및 교통 편의성 증대로 인한 시세 상승 잠재력.

* 주거용 오피스텔 수요: 1인 가구 증가 및 소형 주거 공간 선호 현상으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 관리 용이성 측면에서 유리.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 25일 거래: 123,000,000원 (16층)

* 2026년 1월 20일 거래: 130,000,000원 (13층)

* 2026년 7월 24일 거래: 110,000,000원 (12층)

* 평균 매매가: 약 121,000,000원

* 감정가: 154,000,000원

* 핵심 리스크: 대항력 있는 임차인 박 (보증금 1억 7천만원)의 보증금 인수 가능성.

* 입찰가 산정:

* 현재 감정가 1억 5천 4백만원은 임차인 보증금 1억 7천만원보다 낮은 금액입니다. 만약 임차인 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 최소 1억 7천만원을 인수하게 됩니다. 이 경우, 최저매각가(감정가의 70~80% 수준으로 추정)가 1억 7천만원보다 낮더라도, 총 인수 비용은 1억 7천만원 이상이 되므로 사실상 투자 가치가 희박하거나 손실이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 전액 변제를 전제로 하거나, 인수 비용까지 모두 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수할 수 있다고 가정할 경우, 최근 매매 사례 평균가인 약 1억 2천 1백만원을 기준으로, 낙찰 가능성이 높은 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 단, 임차인 보증금 인수 가능성이 조금이라도 있다면, 입찰가를 그만큼 낮추거나 유찰을 고려해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위 (임차인 보증금 전액 변제 시): 120,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.