나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12611 [1] 울산광역시 동구 방어동 308-3 월드스카이파크 6층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지 1층/지상 20층 건 중 6층 705호로 외벽: 모르타르 위 페인팅 등. 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있으며 난방설비 작동여부는 경매진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형의 토지로 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

5필지 공히 일반상업지역에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12611 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 308-3 월드스카이파크 6층 705호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 208,000,000원

토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층/지상 20층 건 중 6층 705호

건물 외벽: 모르타르 위 페인팅 등

건물 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등

창호: 샷시창호 등

1.3. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어진초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지 5필지는 모두 일반상업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2021년 12월 03일 접수된 신한은행 근저당권 (을8, 채권액 169,400,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 권리(근저당권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 비고)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 225,300,000원 (신한은행 169,400,000원 + 주식회사리드코프 55,900,000원) 입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

참고: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현장 조사 또는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (가상 검색 결과: 이마트 동구점, 각종 병원, 은행 등이 인근에 위치)

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역 내 상업 시설이 발달한 형태를 보이며, 일반적인 소형 점포 및 주거 관련 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 남서측 인근에 방어진초등학교가 위치하고 있으며, 현대중학교, 현대고등학교 등 다수의 교육시설이 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

차량 이동 시 이마트 동구점 등 쇼핑 시설 이용이 편리하며, 동구 구민회관, 문화센터 등 공공시설 이용 접근성도 양호한 것으로 파악됩니다. (가상 검색 결과: 동구 중심부와는 다소 거리가 있으나, 도보 및 차량 이동 시 주요 편의시설 접근 가능)

5.3. 주거 환경

주변이 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 권리관계가 복잡하거나 매각 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원임을 감안하더라도, 실제 점유 여부 및 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

일부 공업단지가 인근에 위치하고 있어 소음이나 환경적인 영향이 있을 수 있습니다. (가상 검색 결과: 특별히 인근에 혐오시설이나 유해시설이 확인되지는 않으나, 공업단지 존재 가능성 고려)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 아파트로, 방어진초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 토지 이용에 대한 가능성도 존재하나, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 인근 공업단지의 영향 가능성도 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

방어진초등학교를 비롯한 교육시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 생활 인프라

주거 지역 내 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

8.3. 가격 경쟁력

감정가 대비 적정 수준에서의 낙찰 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 예상 입찰가는 감정가(208,000,000원)를 기준으로, 일반적인 경매 시장에서의 낙찰률을 고려하여 산정되었습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 감안하였습니다.

9.2. 제안가

약 176,800,000원 ~ 187,200,000원 (감정가의 약 85% ~ 90%)

상기 가격은 시장 조사, 물건 상태, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 재산정되어야 하며, 최적의 입찰가를 위해서는 추가적인 정보 수집과 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.