나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1468 [1] 경상남도 양산시 주진동 산42-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 주진동 소재"주진흥등지구 도시개발사업지구"남서측 인근에 위치하며 주변은 임야 및 농경기 및 자연부락 등이 산재합니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 일반대중교통편은 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 부정형을 이루고 있으며 기호(1)은 단독주택건물부지로, 기호(2)는 과수원으로 개갅하여 이용하다 현재는 방치된 전의 상태이며 기호(3)은 자연림 임야입니다.

인접 도로상태

각 필지 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2) 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 기호(3) 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지는 공부상 임야이나 현황은 전의 상태입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 블록조스레 및 판넬지붕 단츨으로 외벽은 몰탈페인트 및 몰달마감 내벽은 벽지 및 몰탈마감이며 기호(나)는 블록조 판넬지붕 단츨으로 내외벽은 몰탈마감으로 기호(가,나)건물 공히장기간 방치된 상태로서 현황은 극히 불량합니다.

이용상태

기호(가)는 주택 및 창고 구조로서 공실의 상태이며 기호(나)는 창고구조로서 현재는 이용하지 않고 있습니다.

설비내역

현재 사용하고 있지 않는 상태로서 별다른 설비는 없습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물게황도와 같이 기호(1)지상에 기호(ㄷ) 판넬조판넬지붕(창고)약19.7평방미터가 소재하고 기호(3)토지 상에 기호(ㄱ) 블록조스레트지붕(공실)약5.7평방미터,기호(ㄴ) 철파이프조함석지붕(가추) 약8.6평방미터가 소재합니다.

공부와의 차이

기호9가)건물은 공부상 1동의 건물이나 현황은2동으로소지붕이 일부는 판넬구조이며 소재지가 의뢰목록상 주진동 산42-1이나 실제는 주진동649-2지상에소재하며, 기호(나)건물은 지붕이 판넬지붕이며 기호(다)건물은 멸실되어 소재불명의 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 별첨사진용지와 같이 이동이 용이한 개집, 이동식화장실,그늘막, 및 붕괴된 건물 잔해 등이 소재하나 본 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 사료됩니다.

물건 비고

1.일괄매각. 감정평가서상 지적 및 개황도, 사진용지 상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ, ㄷ' 포함.
2.목록1.건물 ‘다(부속2)’는 멸실되어 소재불명 상태임.목록2.토지는 공부상 임야이나 현황은 전의 상태임.목록3.토지에 존재하는 감나무 등 200주는 매각 및 평가에 포함.
3.사진용지와 같이 이동 및 철거가 용이한 개 사육시설, 이동식 화장실, 그늘막, 붕괴된 건물 잔해 등 소재하고 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1468 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 산42-1 (신주소: 경상남도 양산시 진등길 77-189)

용도: 단독주택

감정가: 2,042,639,380원 (약 20억 4264만원)

토지면적: 23,407.00㎡ (약 7,080.7평)

건물면적: 159.34㎡ (약 48.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양산기장축산업협동조합 (양 )

1.1. 입지조건

* 위치: 양산시 주진동 소재 "주진흥등지구 도시개발사업지구" 남서측 인근입니다.

* 주변 환경: 주로 임야, 농경지, 자연부락 등이 산재한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 도로: 본건 토지 각 필지 공히 맹지 상태입니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 18일 양산기장축산업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구의 근저당, 지상권, 임의경매 개시결정 등기 등 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 총 채권액: 1,580,000,000원 (약 15억 8000만원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도시개발사업지구 인근에 위치하고 있으나, 현재 주변 환경은 전원적인 농경지 및 임야, 자연부락 위주입니다.

* 일반적인 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 낮아, 상권 형성이나 임대 수익을 기대하기 어려운 지역입니다.

* 주요 상권은 차량 이동을 통해 양산 시내 등지로 나가야 이용 가능합니다.

* 주변 지역에 대규모 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 가축 사육 제한 구역임을 고려할 때 산재한 축사 시설의 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 불편합니다.

* 편의시설: 인근 자연부락의 소규모 편의시설 이용 가능합니다. 병원, 대형 마트 등 주요 편의 시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육: 주변 아파트 단지(양산롯데캐슬) 인근에는 어린이집, 유치원 등이 있으나, 초등학교, 중학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 1977년 건축된 건물로 장기간 방치되어 노후화가 극히 불량한 상태입니다. 일부는 멸실되어 소재불명이며, 실제 이용 가능한 상태가 아닙니다. 대규모 철거 후 신축을 고려해야 합니다.

* 맹지: 본건 토지는 각 필지가 모두 맹지이므로, 건축 허가 및 토지 이용에 제약이 따릅니다. 인접 토지와의 도로 확보 방안이 필요합니다.

* 토지 현황 차이: 공부상 임야이나 현황은 전(밭) 상태이며, 감나무 200주가 포함되어 있습니다.

* 매각 제외 물건: 이동 및 철거가 용이한 개 사육시설, 이동식 화장실, 그늘막, 붕괴된 건물 잔해 등은 매각 제외 대상입니다. (현장 정리 및 철거 비용 발생 가능성)

* 가축 사육 제한 구역: 모든 축종 제한 지역으로, 축산업을 목적으로 토지를 활용하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 주진동에 위치한 토지 및 단독주택입니다.

* 감정가는 20억 4천만원 수준이나, 건물은 1977년 건축 후 장기간 방치되어 사실상 사용이 불가능한 상태입니다. 멸실된 건물도 있어 철거 또는 신축이 불가피합니다.

* 토지는 23,407㎡(약 7,080평)으로 넓은 면적을 가지고 있으나, 모든 필지가 맹지라는 치명적인 단점이 있습니다.

* 주변은 개발 사업지구 인근이지만, 현재로서는 임야, 농경지, 자연부락이 산재한 지역입니다.

* 권리관계는 근저당권이 말소기준이 되어 깨끗하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

* 토지의 맹지 문제와 건물의 심각한 노후화 상태를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 주진흥등지구 도시개발사업지구 인근이라는 입지를 활용한 향후 개발 가능성.

* 약 7,080평에 달하는 넓은 토지 면적을 활용한 재개발 또는 토지 자체의 가치 상승 기대.

* 건물을 철거하고 토지 자체의 가치에 집중하여 투자하거나, 전원생활 공간 등으로 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,042,639,380원

* 건물 상태가 극히 불량하고, 토지가 맹지인 점을 감안해야 합니다.

* 주변 시세 조사 결과, 양산시 주진동 지역의 토지 거래 사례는 다양하며, 평당 208만 원부터 411만 원까지 다양하게 나타나고 있습니다. 그러나 이는 일반적으로 활용 가능한 대지 또는 개발 가능성이 높은 토지를 기준으로 하므로, 본건과 같이 맹지이거나 현황이 임야/전인 토지의 가치는 다를 수 있습니다.

* 또한, 인근 아파트 단지(양산롯데캐슬)의 경우 29평형이 2억 1천만 원대에 거래된 사례가 있으며, 이는 본건 토지 면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건 토지의 넓은 면적(약 7,080평)과 개발 지구 인근이라는 잠재력을 고려하되, 맹지라는 점과 건물 철거 비용을 감안해야 합니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가의 70% 수준인 약 14억 3천만 원부터 고려할 수 있습니다.

* 하지만 맹지 문제를 해결하기 위한 비용, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 12억 5천만 원 ~ 14억 5천만 원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (반드시 현장 확인 및 추가 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.