나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12627 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구92블록1로트 1층101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호로서 외벽:몰탈위 페인팅, 장식석 및 복합판넬 등 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감. 창호:샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 사무소로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내에 위생 및 급배수시설, 승강기시설, 화재경보시설 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단이 가장형 토지이며, 근린생활시설 및 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측 및 북측으로 각각 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 산하동 994-1:도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법> 2. 산하동 994-32:도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

1. 본건의 건축물대장상 용도는 "소매점"이나 현황은 "사무소"임 2. 본건은 제시목록상 소재지가 " 강동산하지구 92블록1로트 및 92블럭16로트"이나 구획정리가 완료되어 집합건축물대장상 "울산광역시 북구 산하동 994-1 및 994-32"로 지번이 변경되었음. 3. 본건은 제시목록상 대지권의 목적인 토지가 종전 지번인 울산광역시 북구 산하동 99(지목:답, 면적:1,818㎡)이나, 2021.03.23.일자 구획정리가 완료되어 울산광역시 북구 산하동 994-1(지목:대, 면적:499.8㎡) 및 994-32(지목:대, 면적:448.4㎡)로 신지번이 부여되었으므로, 소유권대지권 면적은 신지번을 기준으로 종전의 대지권의 비율을 적용하여 산정한 면적(948.2㎡ X 676,296/18,180,000≒35.273㎡)으로 사정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

1.본건은 제시목록상 소재지가 “강동산하지구 92블럭1로트 및 92블럭16로트”이나 구획정리가 완료되어 집합건축물대장상 “울산광역시 북구 산하동 994-1 및 994-32”로 지번이 변경되었음
2.본건은 제시목록상 대지권의 목적인 토지가 종전 지번인 울산광역시 북구 산하동 99(지목:답, 면적:1,818㎡)이나, 2021.03.23. 구획정리가 완료되어 울산광역시 북구 산하동 994-1(지목:대, 면적:499.8㎡) 및 994-32(지목:대, 면적:448.4㎡)로 신지번이 부여되었으므로, 소유권 대지권 면적은 신지번을 기준으로 종전의 대지권의 비율을 적용하여 산정한 면적(948.2㎡☓676,296/18, 180,000≒35.273㎡)으로 사정하여 평가함
3.건축물대장상 용도는 소매점이나 현황은 사무실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12627 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 북구 산하동 994-1 및 994-32 (구획정리 완료 후 신지번)

용도: 업무시설 (건축물대장상 용도는 소매점이나 현황은 사무실로 이용 중)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호

층수: 4층 건물 내 1층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 251,000,000원

토지면적: 67.63㎡ (약 20.46평)

건물면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 (강동산하지구)

* 중로2류 (폭 15m~20m) 도로에 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역

* 도시개발구역 (강동산하지구)

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을3, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2018-08-31, 195,000,000원)

그 외 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

총 등기부채권 금액: 230,150,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 촉탁등기로 말소되며, 선순위 권리인 근저당권이 매각으로 소멸되면 이에 부대된 권리들도 함께 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

주거 단지 및 근린생활시설이 주변에 분포하고 있으며, 강동고등학교 인근 지역입니다.

5.2. 교육 환경

* 강동고등학교 북동측 인근에 위치.

* 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다.

* 제시목록상 소재지 지번(강동산하지구 92블록1로트)이 구획정리 완료 후 신지번(울산광역시 북구 산하동 994-1 및 994-32)으로 변경되었습니다.

* 대지권의 목적인 토지 면적 산정 시, 신지번 부여에 따라 종전 대지권 비율을 적용하여 재산정되었습니다.

6.2. 현황과의 차이

* 건축물대장상 용도(소매점)와 실제 이용 현황(사무실)이 상이하므로, 용도 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상입니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 산하동에 위치한 업무시설입니다. 강동고등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재된 지역입니다. 교통 접근성이 양호하고, 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다. 공부상 용도와 현황 이용 용도가 상이한 점, 지번 변경 등의 사항이 있으나, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준주거 및 근린생활시설이 발달한 지역에 위치하여 잠재적인 활용도가 높음.

* 강동고등학교 등 교육시설이 인접하고 있어 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승 기대.

* 깨끗한 권리 분석으로 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가는 251,000,000원이며, 본건은 인수 보증금이 없는 물건입니다. 예상 입찰가는 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰 상황, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.