나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12633 [1] 울산광역시 북구 호계동 763-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.10.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 호계동에 소재하는 시장2리사거리 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 근린생활시설,업무시설,다가구주택 등이 소재하며 제반 환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 보통정도임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 평탄하며,상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

북동측으로 호계로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,대로3류(폭 25m ~30m)(접함), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의관리및이용에관한법률> , 장애물제한표면구역<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕2층 건물으로 외벽 ; 미장돌 및 스톤코트 마감 등 . 내벽 : 벽지마감 및 내장타일마감,인테리어 마감 등임. 창호 : 샷시창임.

이용상태

1,2층은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 기호 (ㄱ)이 소재하며 ,평가목적을 고려하여 실측사정하여 평가하였으며,토지에 미치는 영향은 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 '건물개황도 및 사진용지'에 나타나는 (ㄱ)] 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12633 (1)

소재지: 울산광역시 북구 호계동 763-1

용도: 근린시설

감정가: 1,343,265,200원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOO (농소새마을금고)

1.2. 면적 정보

토지면적: 277.00㎡ (약 83.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 331.80㎡ (약 100.4평)

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 (감정평가서 중 '건물개황도 및 사진용지'에 나타나는 (ㄱ)) 포함

1.3. 건물 구조 및 현황 (건축물표제부 기반)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

연면적: 331.80㎡

건축허가일: 2010-05-11

사용승인일: 2010-11-10

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 호계동에 소재하며, 시장2리사거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역에는 근린생활시설, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정도 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 25~30m의 대로3류인 호계로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2024-09-04

확정일자/배당신고일자: 2025-11-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2024-12-16

확정일자: 2024-12-16

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부:

최초 소유권은 임윤택에게 있으며, 이후 여러 차례 근저당권 설정이 있었습니다. 말소기준권리는 농소새마을금고의 근저당권(접수일자: 2021-12-08, 권리금액: 936,000,000원)이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 세무과 압류 내역도 존재했으나 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액: 1,068,000,000원

* 건물 등기부:

건물 역시 최초 소유권은 임윤택에게 있으며, 토지와 마찬가지로 농소새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,068,000,000원

3.3. 소멸주의 원칙

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근 시장2리사거리를 중심으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 홈플러스 울산북구점, 우리마트 호계점 등 대형마트와 일반 상점들이 위치해 있어 기본적인 쇼핑 편의를 제공합니다. 또한, 울산 북구는 신규 아파트 단지 개발 및 오토밸리 사업 추진으로 인해 인구 유입이 활발하며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

호계동은 북구 농소권의 주요 상권 중 하나로, 젊은 직장인과 지역 주민을 중심으로 유동인구가 형성되어 있습니다. 특히, 24시간 가동 공장이 많아 교대 근무자들의 방문도 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 마트, 병원, 의원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 호계문화체육센터, 호계생활문화센터와 같은 문화 시설도 조성되어 있어 주민들의 여가 활동을 지원합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 농소초등학교, 호계초등학교, 농소중학교, 호계중학교, 호계고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 호계 시외버스 정류장도 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

감정평가서상 제시외 건물 (ㄱ)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 별도 관리 또는 철거 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인들의 보증금 및 차임은 확인되었으나, 전체적인 임대 관계의 세부 사항은 '미상'으로 표기되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 현재 확인된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재까지 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 대규모 축사 등)이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 요인은 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 호계동의 주요 상업지역에 위치한 근린시설로, 탄탄한 주변 상권과 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다수의 근저당권이 설정되었으나, 가장 빠른 근저당권이 말소기준이 되어 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 임차인들이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 토지 이용에 일부 제한이 있으나, 근린생활시설로서의 활용 가치는 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 시장2리사거리 인근, 대로변 접함, 근린생활시설 밀집 지역.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예상.

* 무인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화.

* 성장 가능성: 지역 개발 및 인구 유입에 따른 상권 성장 잠재력 보유.

* 일괄매각: 토지와 건물 일괄 취득으로 효율적인 운영 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,343,265,200원

인수 보증금: 0원

본 물건은 양호한 입지와 권리관계를 바탕으로 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 현재 감정가는 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려한 수준으로 보이며, 낙찰가율 70~80% 선에서 입찰가를 산정하는 것을 권유드립니다.

예상 입찰가 범위: 940,285,640원 ~ 1,074,612,160원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 상세 상태 등에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.