나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117053 [1] 울산광역시 중구 반구정3안길 24-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경117053 (1) 사건은 울산지방법원에서 진행되는 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 중구 반구정3안길 24-1이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 191,115,320원입니다.

토지 면적은 132.00㎡ (약 39.93평)이며, 건물 면적은 98.94㎡ (약 29.93평)입니다.

제시외 건물 면적 20.50㎡ (약 6.20평)도 포함하여 일괄매각 대상입니다.

경매 구분은 공유물분할을 위한 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

울산광역시 중구 반구동에 위치한 해당 물건은 주거지로서는 일반적인 환경을 갖추고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 인근 지역의 단독/전원주택 매매가는 면적 및 상태에 따라 1억 6,500만원부터 6억 1,000만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 이는 해당 물건의 감정가 산정 시 참고할 수 있는 시장 상황을 보여줍니다.

혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 특정되지 않았습니다.

3. 권리분석

해당 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 등기부 상 권리관계 및 임차인 현황 파악이 매우 중요합니다.

말소기준권리는 토지 등기부상 2024년 10월 21일 접수된 (주)오투에이의 임의경매개시결정(갑8)이며, 건물 등기부상 2024년 10월 17일 접수된 (주)오투에이의 임의경매개시결정(갑8)입니다. 이는 해당 경매개시결정 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 의미합니다.

* 임차인 현황

- 임차인 정찬수:

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-27

- 대항력: 있음

- 비고: 권리분석 시 주의가 필요합니다. 대항력이 있는 임차인이지만 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 권리 주장에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여, 해당 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

- 임차인 최해룡:

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-04-25

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없으므로 일반적인 경매 절차에 따라 낙찰자의 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정찬수의 경우, 보증금이 0원이라 할지라도 그 권리 관계가 복잡할 수 있어 잠재적인 인수 또는 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매/전월세 정보는 다음과 같습니다.

- 금성 (연립, 1981년 건축, 59.54㎡): 2026년 4월 9일 7,000만원에 직거래. 평당 약 117.5만원/㎡.

- 우남빌라3차E (다세대, 1991년 건축, 66.12㎡): 2026년 4월 7일 1,900만원에 중개거래. 평당 약 28.7만원/㎡ (이 거래가는 매우 이례적으로 낮아 추가 확인 필요).

- 선진화목빌라 (다세대, 1992년 건축, 48.32㎡): 2026년 4월 1일 9,700만원에 중개거래. 평당 약 200.7만원/㎡.

해당 물건은 단독주택으로, 제시된 연립/다세대 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 인근 지역의 주택 거래 현황을 통해 전반적인 부동산 시장의 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 감정가는 191,115,320원이며, 이는 건물의 면적 대비 유사한 시기의 다세대 주택 최고가율(약 200만원/㎡)과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

울산광역시 중구 반구동은 통상적인 주거 지역의 생활 편의 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 및 교통 접근성에 대한 상세한 내용은 파악하기 어렵습니다. 다만, 인근에 시장이 가깝다는 정보도 일부 단독주택 매물에서 언급되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인(정찬수)의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 실제 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 요구가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 공유물분할 경매, 사해행위 취소, 강제경매 등이 등기부에 복합적으로 나타나 있어, 소유권 이전 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(20.50㎡)이 포함되어 있으나, 해당 건물의 정확한 현황, 용도, 법적 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

* 단독주택 vs. 비교 대상: 제공된 주변 시세 정보가 연립/다세대 주택 중심이므로, 단독주택으로서의 정확한 가치 평가에 한계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 감정가는 191,115,320원입니다. 공유물분할을 위한 경매라는 특성과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 권리 분석 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히 보증금 0원, 차임 0원인 임차인의 존재는 예상치 못한 리스크로 작용할 수 있어, 사전 조사가 반드시 필요합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매의 특성: 일반 경매보다 경쟁이 낮을 가능성이 있으며, 명확한 권리 관계 파악 시 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 토지 가치: 132.00㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 상당한 가치를 지닐 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 위험 요소를 성공적으로 관리한다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 사례를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 191,115,320원

주변 시세 분석 결과, 건물의 면적과 연식을 고려할 때, 인근 다세대 주택의 단위 면적당 최고 거래가(약 200만원/㎡)를 적용하면 건물 가치는 약 19,800만원 가량으로 산정될 수 있습니다. 여기에 토지 가치를 더하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(정찬수)의 존재, 보증금 및 차임 0원이라는 특이사항, 복잡한 등기부 권리 관계 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 인수할 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서의 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 고려하여 감정가 대비 80% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

191,115,320원 * 0.80 = 152,892,256원

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 152,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 임차인과의 소통, 제시외 건물 확인, 주변 시세에 대한 추가적인 정밀 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.