나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12587 [1] 울산광역시 남구 야음동 381-44 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 <야음초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 제2층 제201호로서, 1990.06.29., 사용승인되었으며, 외벽 : 치장석 마감 및 스톤코트 마감 등, 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 이용상태 : 공동주택으로 이용 중임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지 전체를 기준으로 자루형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 전체를 기준으로 남동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등 이유로 그 내부 확인이 곤란하여 동유형의 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 향후 업무 진행시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람. ② 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면이 부재하여 이해관계인의 탐문조사 및 현황에 의하여 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 울산지방법원 2025타경12587 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 381-44, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 74,000,000원

토지면적: 57.69㎡ (약 17.45평)

토지지분: 57.69㎡ (약 17.45평)

건물면적: 46.62㎡ (약 14.10평)

건물지분: 46.62㎡ (약 14.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 야음동에 위치하며, 야음초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 201호로, 1990년 6월 29일에 사용 승인되었습니다. 토지는 자루형의 완경사지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 전체를 기준으로 남동측으로 세로(가) 지역에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 최OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

채권자 최효석의 근저당권(2008.02.18.)과 가압류(2016.06.27.), 소유권이전청구권 가등기(2019.05.24.), 강제경매 개시결정(2025.10.02.)이 확인됩니다.

말소기준권리는 2005년 12월 15일 접수된 울산강남신용협동조합의 근저당권이며, 이 권리보다 선순위의 권리가 없으므로 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 등기사항은 확인되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김소영

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2000년 03월 09일

- 대항력: 있음

- 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 보유로 인한 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택 및 빌라의 시세는 다음과 같습니다.

- 목화빌라 (1991년식, 48㎡): 2026년 5월 6,100만원에 거래됨. (평당 약 42.3만원)

- 미도 (1978년식, 51.57㎡): 2026년 5월 9,250만원에 거래됨. (평당 약 59.7만원)

- 동산 (1978년식, 47.57㎡): 2026년 5월 9,000만원에 거래됨. (평당 약 62.5만원)

본건 건물은 1990년식으로 목화빌라와 건축 연도가 유사하며, 전용면적 46.62㎡(약 14.1평)는 목화빌라(48㎡) 및 동산(47.57㎡)과 유사한 크기입니다. 최근 거래 사례를 보면 건축 연도와 상관없이 면적 및 상태에 따라 가격 편차가 나타납니다. 감정가 7,400만원은 본건의 면적과 연식을 고려할 때, 주변 시세 범위 내에 있으며, 특히 노후 건물의 경우 내부 상태에 따른 가격 차이가 클 수 있음을 감안해야 합니다.

주변 지역 검색 결과, 본건은 야음초등학교와 매우 근접해 있으며, 이는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소입니다. 인근에 호수공원 등 녹지 공간도 소재하고 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 별도의 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 야음초등학교가 바로 인접해 있어 자녀의 통학이 매우 편리합니다. 야음중학교도 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 지역으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설과의 거리는 확인이 필요합니다.

* 환경: 비교적 조용한 주거 환경이며, 학교와 공원이 인접하여 정주 여건이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김소영은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 직접적인 금전적 부담은 없습니다. 그러나 점유하고 있는 임차인이 명도에 비협조적일 경우 명도 지연 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 1990년식 건물로, 내부 상태, 설비 노후화, 리모델링 필요성 등에 대한 재확인이 필수적입니다. 감정평가 시에도 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리: 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있어, 만약 지상권이 실제로 존재한다면 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 실제 가치: 유사 물건의 거래가 범위가 넓으며, 특히 노후 건물의 경우 상태에 따른 가격 차이가 크므로, 향후 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구 야음동의 비교적 안정된 주거 지역에 위치하며, 야음초등학교와의 인접성이 뛰어난 다세대주택입니다. 강제경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이어서 금전적 부담은 없습니다. 하지만 건물 노후화와 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 감정가는 주변 시세 범위를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 내부 상태 확인 및 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 야음초등학교가 바로 옆에 있어 실수요자에게 매우 매력적인 조건입니다.

* 입지적 장점: 울산 남구의 안정된 주거 지역에 위치하며, 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 낮은 초기 투자 부담: 감정가 7,400만원으로 상대적으로 낮은 가격대의 물건이며, 임차인의 보증금 부담이 없습니다.

* 수익형 부동산 전환 가능성: 리모델링 후 임대 수익을 기대하거나, 시세 상승 후 매매 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 7,400만원을 기준으로, 최근 유사 물건의 매매가(6,100만원 ~ 9,250만원) 및 본건의 연식(1990년식)과 확인되지 않은 내부 상태, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 거래된 유사 면적의 노후 다세대주택(목화빌라, 6,100만원)과 비교했을 때 감정가는 적정하거나 다소 높은 수준으로 볼 수도 있습니다. 반면, 다른 유사 거래(동산, 미도)는 더 높은 가격에 거래되었습니다.

내부 상태 확인이 어렵다는 점과 미확인 권리(지상권)의 가능성을 감안하여, 감정가를 하회하는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 안정적일 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가는 6,800만원 ~ 7,600만원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 명도 가능성을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.