나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10735 [1] 경상북도 경주시 사정동 51-4 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 사정동 소재 '경주공업고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 후면 주택, 대로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 25M, 남측으로 폭 약 2M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(10m이하), 특화경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가 축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(경주공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세

사건번호: 경주지원 2025타경10735 (1)

소재지: 경상북도 경주시 사정동 51-4

용도: 대지

토지면적: 311.00㎡ (약 94.08평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 951,660,000원

1.2. 매각대상

토지매각

1.3. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 경상북도 경주시 사정동에 위치하며, '경주공업고등학교' 북측 인근입니다. 주변 지역은 주택과 대로변 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통환경

일반 차량의 접근이 용이하며, 지역 여건 및 주변 간선도로, 교통시설과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지상태및형태

본 토지는 자체 지반이 인접 필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 나지 상태입니다. 동측으로는 폭 약 25m, 남측으로는 폭 약 2m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본 건의 말소기준권리는 새마을금고중앙회가 설정한 근저당권(2022-03-25, 840,000,000원)입니다.

경매개시결정은 2025-10-02(채권자: 새마을금고중앙회, 698,756,000원)에 등기되었습니다.

기타 소유권 이전 등기 및 지상권 설정 등기가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

3.2. 채권총액

등기부상 채권 총액은 840,000,000원입니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 물건에는 별도의 인수 대상 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 경매 절차상 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 명시되어 있습니다.

그러나 토지 등기부 요약에는 해당 지상권이 '말소'로 기재되어 있어, 권리 관계에 대한 상충되는 정보가 존재합니다. 본 사항은 본건 취득 시 인수될 수 있는 잠재적 리스크이므로, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획및규제

본 건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 제1종일반주거지역

* 고도지구(10m 이하)

* 특화경관지구

* 대로3류(폭 25m~30m)

* 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))

* 상대보호구역(경주공업고등학교)

* 역사문화환경보존지역

이러한 복합적인 규제는 토지의 활용 및 신축, 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약을 가할 수 있습니다. 특히, 역사문화환경보존지역은 고대 문화유산을 보호하기 위해 건축 행위 등에 엄격한 기준이 적용됩니다. 고도지구는 건축물 높이를 10m 이하로 제한합니다.

4.2. 주변상업시설

본 건은 경주공업고등학교 인근의 주택 및 상가 혼용지대로, 대로변에 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 경주시의 주요 관광 상권인 황리단길과 인접한 지역으로, 상업 및 문화 활동이 활발한 지역의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

경주공업고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 일반적인 근린생활시설 및 주거 편의시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본 건 북측 인근에 경주공업고등학교가 위치해 있어, 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

등기부상 말소된 지상권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 점은 가장 큰 리스크입니다. 만약 해당 지상권이 실제로 소멸되지 않는다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다.

6.2. 토지이용규제리스크

본 건에 적용되는 제1종일반주거지역, 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제는 향후 건축, 개발, 토지 활용 계획에 큰 제약을 가할 수 있습니다. 특히 고도 제한과 역사 보존 관련 규제로 인해 원하는 규모나 형태의 개발이 어려울 수 있습니다.

6.3. 혐오시설여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경주 도심 인근의 대지로서, 대로변에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 하지만 여러 중첩된 토지이용계획 및 규제, 특히 지상권 관련 권리관계의 불일치는 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 역사문화환경보존지역이라는 특수성으로 인해 개발 행위에는 상당한 제약이 따르므로, 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 경주 시내권의 나대지로서, 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 대로변에 인접하여 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 951,660,000원

채권 총액: 840,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 고려될 수 있으나, 본건은 복합적인 규제와 권리관계 불일치라는 중대한 리스크를 안고 있어, 이러한 불확실성을 해소하기 위한 충분한 조사 및 법률 검토 비용, 향후 개발 가능성 및 규제 완화 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 말소되지 않는 권리 인수 가능성 등을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.