나이스옥션 법원경매 김천 2025타경502 [1] 경상북도 구미시 형곡동 112-1 제5층 제1호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학 교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 5층 1호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2):제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지 역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 '제5층 제1호'이나, 집합건축물대장상 '제501호'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

등기사항전부증명서상 '제5층 제1호'이나, 집합건축물대장상 '제501호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 김천지원 2025타경502 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 112-1, 제5층 제1호 (구, 형곡로3길 8-21, 501호)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층

준공년도: 1991년 12월

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정평가액: 59,000,000원

토지 면적: 43.60㎡ (약 13.19평)

건물 면적: 77.42㎡ (약 23.42평) (전용면적 기준)

분양 면적: 관련 정보 확인 불가

1.2. 물건 명세

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 형곡새마을금고

감정가: 59,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형일초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 적습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2015년 10월 22일 접수된 형곡새마을금고 근저당 (채권액 61,100,000원) 입니다.

경매 신청 채권자는 형곡새마을금고로, 상기 근저당 외 임의경매 개시결정등기(2025년 10월 2일 접수)가 있습니다.

매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기는 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

현 단계에서 인수되는 별도의 유치권, 법정지상권 등은 확인되지 않았습니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 강

보증금: 15,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023년 6월 7일

확정일자: 2025년 9월 1일

배당신고일자: 2025년 11월 7일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 임차보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 주변 상권은 주로 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

형곡동은 구미시의 주요 주거 지역 중 하나로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 마트, 병원, 은행 등은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 형일초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

중학교 및 고등학교 등 추가 교육 시설은 주변으로 분포되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 하자 및 특이사항

등기사항전부증명서상 '제5층 제1호'이나, 집합건축물대장상 '제501호'로 등재되어 있어, 실제 호수 표기상 차이가 있습니다. 이는 계약 및 등기 시 확인이 필요하며, 실제 내부 확인 시 혼동의 소지가 있을 수 있습니다.

건축물대장상 주용도에 '근린생활시설'이 포함되어 있어, 실제 이용 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

감정평가 당시 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으며, 현장 내부 확인이 불가했습니다. 실제 상태가 감정가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

최근 구미시 산동읍 지역에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진으로 인한 주민 민원이 제기되고 있으나, 본 물건 소재지인 형곡동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 명도 관련 잠재 이슈

임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 협의 과정에서 발생할 수 있는 시간 지연 등은 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

건물이 1991년 준공되어 30년 이상 경과하였으므로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 '역사문화환경보존지역(2구역)'으로 지정되어 있어, 추후 건축 행위 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동의 아파트로, 형일초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

하지만 공부상 호수 표기 오류, 건물 노후화, 역사문화환경보존지역 지정 등은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

감정가가 59,000,000원으로, 현재 시세 및 주변 아파트 매물 가격을 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 구미시 형곡동 아파트의 평균 매매 시세는 평당 약 506만원 수준으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성

* 합리적인 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

* 아파트 단지 내에서 기본적인 주거 기능 수행 가능

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 59,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 거래 사례, 물건의 현 상태, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 시세 조사를 통해 감정가 대비 적정 비율을 책정하되, 보수적인 접근을 권장합니다. (예상 입찰가 구체적 제시 어려움, 전문가 상담 필요)

구체적인 예상 입찰가는 시세 조사 및 현장 방문 후 결정해야 하며, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.