나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20511 [1] 충청남도 부여군 임천면 가신리 360 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청남도 부여군 임천면 가신리 소재‘가신2리마을회관’남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위일원은 임야, 자연부락, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 충청남도 부여군 부여군 남면 금천리 소재‘금천1리마을회관’인근에 위치하는 토지로서, 주위일원은 임야, 자연부락, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 기호(1) 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 농어촌버스정류장이 소재하 므로, 제반대중교통사정은 보통시됨. 본건 기호(2)까지 차량출입이 가능하며 인근에 농어촌버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사로 '주거 기타'로 이용 중임. 기호(2) : 부정형 완경사로 '전'으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 '맹지'임. 기호(2) : '세로(가)'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한) 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한), 접도구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 '미상'임.

물건 비고

주거기타 부지로 이용 중. 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20511 (1)

소재지: 충청남도 부여군 임천면 가신리 360

용도: 대지

감정가: 13,608,000원

토지면적: 324.00㎡ (약 98.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 권OO

특이사항: 주거 기타 부지로 이용 중. 지적도상 맹지임.

1.1. 입지조건

본건 토지는 충청남도 부여군 임천면 가신리 360에 위치하며, '가신2리마을회관'으로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 임야, 자연부락, 농경지가 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 가능하며, 인근에 농어촌버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 지적도상 맹지에 해당하여 도로에 직접 접하지 않아 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2013년 12월 16일에 접수된 권태석 근저당권(을1)입니다.

경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권 이전(갑1, 갑2) 및 근저당권(을1) 외 다수의 압류 및 가압류(갑3~갑6)가 존재했으나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 46,908,718원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 자연부락 및 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다.

인근에 마을회관이 소재하나, 대규모 상권 형성보다는 농촌 지역의 생활 기반 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

지역 특성상 배후 수요가 많지 않아 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치나 활용 가능성에 중점을 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

'가신2리마을회관'이 인근에 소재하며, 농경지와 임야가 많은 전형적인 농촌 지역입니다.

인근 농어촌버스정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 편의시설

상세한 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)에 대한 정보는 제공된 자료로는 파악하기 어렵습니다. 대중교통망을 이용한 읍내 접근이 필요할 것으로 보입니다.

* 혐오시설

검색 결과, 본건 소재지인 충청남도 부여군 임천면 가신리 360 주변에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 부여군 차원에서 생활폐기물 소각시설 설치 사업이 장암면에서 추진되고 있으나, 이는 본건 소재지와는 다른 행정 구역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지

지적도상 맹지에 해당하므로, 토지 활용을 위해서는 인접 토지와의 도로 통행권 확보가 필수적입니다. 이는 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 이용상태

현재 '주거 기타' 부지로 이용 중이나, 맹지라는 점을 감안할 때 향후 건축 등 이용 시 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 추후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부여군 임천면의 농촌 지역에 위치한 대지로서, 낮은 감정가와 면적이 특징입니다.

가장 큰 장애 요인은 지적도상 맹지라는 점이며, 이로 인해 토지 이용 및 건축 시 제약이 클 수 있습니다.

주변 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

권리관계는 복잡했으나 말소기준권리 이하 대부분 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 진입 장벽

비교적 낮은 감정가로 인해 초기 투자 부담이 적습니다.

* 토지 자체의 잠재력 (맹지 해결 시)

맹지 문제를 해결할 경우, 소규모 건축이나 기타 토지 활용을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농촌 지역의 안정성

개발 위험이 상대적으로 적은 농촌 지역의 안정적인 토지 보유라는 측면에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 13,608,000원

본 물건은 맹지라는 명확한 단점을 가지고 있어, 입찰가 산정 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

인접 토지와의 매입 협상 또는 조건부 계약 등 맹지 해결 방안 모색이 선행되어야 하며, 이를 위한 제반 비용을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 50% ~ 70% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 6,800,000원 ~ 9,500,000원

(본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.