나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16026 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 928 극동스타클래스센트럴 106동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ‘내포중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 2층 206호로서, 외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 아스팔트 포장도로인 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2014-04-21), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 본 평가서는 현장조사시 폐문 부재 등으로 인하여 외부관찰 및 탐문조사, 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16026 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 928, 극동스타클래스센트럴 106동 2층206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 179,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 정보

* 건물명: 극동스타클래스센트럴

* 동: 106동

* 층: 2층 (총 15층)

* 건물 면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.15평)

* 건물 면적 (분양면적): 해당 자료에서 명확히 제공되지 않음

* 사용승인일: 2014년 5월 30일

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 45.04㎡ (약 13.62평)

* 토지 지분: 45.0395㎡ (약 13.62평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ‘내포중학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 해당 지역은 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

* 남서측으로 아스팔트 포장도로인 중로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 본 건은 중소기업은행의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 말소기준권리는 2023년 7월 5일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 권리 관계

* 말소기준권리 외 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 597,910,310원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없으므로 인수되는 권리가 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담(저당권, 전세권, 임차권 등)은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 밀집된 주거 지역입니다.

* 도청이전신도시 개발 예정지로 향후 지역 발전에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 극동스타클래스센트럴

* 총 세대수: 938세대

* 총 동수: 9동

* 최고층: 20층, 최저층: 3층 (단지 전체 기준)

* 사용승인일: 2014년 5월 30일

* 주차 대수: 총 1442대 (지상 136대, 지하 1306대) (아파트 정보에 기재된 136대와 상이하나, 건축물대장 총괄표제부 기준)

* 전기차 충전기: 지상 9대, 지하 20대

5.2. 편의 및 부대 시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다수의 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건입니다.

* 감정평가 당시 폐문 부재 등으로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사에 의거하여 평가가 이루어졌으므로, 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태

* 사용승인일이 2014년으로, 건축된 지 약 10년이 경과한 아파트입니다. 외부 및 내부 마감 상태에 대한 현장 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 홍성군 내포신도시에 위치한 신축 연한의 아파트로, 주변 생활 편의시설과 교통 환경이 양호합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 장점이 있습니다.

* 도청이전신도시 개발 예정 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다만, 감정평가 당시 건물 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 도청이전신도시 개발 예정 지역으로서 미래 가치 상승 기대

* 비슷한 면적의 최근 실거래가(2026년 6월, 59.998㎡ 기준 150,000,000원) 대비 감정가(179,000,000원)가 높은 편이나, 입찰을 통해 시세보다 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다.

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 6월 거래된 유사 면적(59.998㎡)의 아파트가 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 179,000,000원이지만, 낙찰 가능성을 고려하여 유사 실거래가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.