나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503529 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 및 궁동에 소재하는 "온천북교" 남서측 인근에 위치하는 통칭 "힐링타운" 내 구분건물(제4층 401호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 4층 401호로서, 외벽: 치장돌붙임마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형의 토지로서 공동주택 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503529(1) 사건으로, 대전광역시 유성구 봉명동 629-1번지, 4층 401호에 소재한 도시형생활주택입니다. 본 건물의 총 감정가는 65,000,000원입니다. 토지 면적은 6.27㎡ (약 1.89평)이며, 건물 면적은 16.87㎡ (약 5.10평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 김OO이며, 본 건물은 "힐링타운"으로 통칭됩니다. 건축물대장상 해당 건물은 9층 철근콘크리트 구조로, 2014년 1월에 사용 승인되었습니다. 본 건물의 용도는 공동주택이며, 일부 제2종근린생활시설로도 사용될 수 있습니다.

2. 입지조건

본 건물이 위치한 대전광역시 유성구 봉명동은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재된 지역으로, "온천북교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량을 통한 건물 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 토지로 공동주택 등의 건물 부지로 이용 중에 있으며, 주변으로 중로 등에 접해 있습니다. 다만, 본 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)으로도 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 김OO입니다. 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 김지수 씨가 존재합니다. 김지수 씨는 58,000,000원의 보증금으로 2023년 2월 23일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 차임은 0원으로 신고되었습니다. 등기부등본상 을구 3번으로 '주택임차권'이 등기되어 있으며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 특히, 물건 명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 해당 임차권이 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있습니다. 이는 보증금 58,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있음을 의미합니다. 말소기준권리는 2024년 7월 18일 노윤정 씨의 가압류이며, 이 외의 가압류 및 압류 등기들은 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 58,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-23

* 확정일자: 2023-02-23

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 인수 가능성 있음.

4. 상권분석

본 물건은 대전 유성구 봉명동의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하고 있습니다. 인근은 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 일정 부분 존재할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상업적 또는 주거적 활용성을 높이는 요인입니다. 다만, 건물의 규모가 작고(전용면적 약 5.1평), 복합적인 지역 특성을 가지고 있어 특정 업종의 성공적인 입점이나 높은 임대 수익을 기대하기보다는 소규모 1인 가구 주거 또는 소형 업무 공간으로서의 활용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건물은 9층 규모의 철근콘크리트 구조로, 4층에 위치한 도시형생활주택입니다. 공동주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생 설비 및 공용 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 상업 시설과 주거 시설이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다. 주변에는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 상업 및 주거 혼재 지역으로 편의시설 이용 용이.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 4층, 전용면적 16.87㎡ (약 5.10평).

* 설비: 급배수, 위생, 공용 승강기 설비 구비.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김지수 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 물건 명세서 상 보증금 58,000,000원의 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어, 낙찰 시 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물의 전용면적이 16.87㎡ (약 5.10평)으로 매우 작아 활용 범위가 제한적일 수 있습니다. 토지이용계획 상 관광특구, 온천원보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 대한 규제가 따를 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 봉명동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 좋고 주변 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 매우 작은 면적과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 부담 요인이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 소액으로 투자를 고려해볼 수 있는 물건입니다. 유성구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 상업 지역 인근에 위치하여 임대 수익 창출의 가능성도 있으나, 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 16.87㎡ (약 5.10평)으로 매우 작은 규모이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 58,000,000원 인수 가능성이 명확히 고지되어 있습니다. 물건 명세서에 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 기재된 점을 고려할 때, 보증금 인수 여부가 낙찰가의 현실적인 상한선을 결정하는 매우 중요한 요소가 됩니다.

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(35.52㎡, 4,700만원)를 바탕으로 단순 평당가(약 132만원/㎡)를 적용하면, 본 건물의 시장 가치는 약 2,230만원 수준으로 추정됩니다. 만약 보증금 5,800만원을 모두 인수해야 한다면, 총 인수 비용은 입찰가 + 5,800만원이 되므로, 시장 가치 대비 과도한 지출이 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 임차인 보증금 인수 부담 가능성을 반영한 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 본 물건의 감정가 65,000,000원은 위와 같은 제반 리스크와 면적 규모를 고려할 때, 낙찰 가능한 가격 범위가 크게 낮아질 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여, 현 시세 및 제반 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. 보증금 인수 시, 예상 입찰가는 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원. (이는 보증금 인수 부담을 매우 높게 반영한 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 법원의 배당 공고 및 임차인과의 협의 등을 통해 정확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.