나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51845 [1] 충청북도 청주시 청원구 사천동 231-4 보성아파트 5동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 '청주중앙여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 제1층 102호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로 및 북동측으로 폭 약 7m 내외, 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무궁화유치원,청주 교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주중앙여자중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북상업정보고등 학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51845 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 사천동 231-4 보성아파트 5동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

토지면적: 47.54㎡ (약 14.4평)

토지지분: 47.54㎡ (약 14.4평)

건물면적: 59.14㎡ (약 17.9평) - 전용면적

건물지분: 59.14㎡ (약 17.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 보성아파트

- 동/호수: 5동 1층 102호

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

- 층수: 총 5층 건물 중 1층

- 사용승인일: 1988년 10월 31일

- 추정 분양면적: 약 64.54㎡ (약 19.5평)

2. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 '청주중앙여자중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

대상 물건은 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 북동측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로, 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지 위에 건축되어 있습니다.

현재 주거용(아파트) 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을3. 근저당권, 2022년 12월 29일 접수, 한국주택금융공사, 채권최고액 47,300,000원.

낙찰 후 소멸되는 권리:

등기부상 모든 권리(갑구 소유권 이전, 을구 근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리인 을3. 근저당권보다 후순위이거나, 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 75,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

보고서 상에 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

명시된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금이 없으므로 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

지역 특성:

해당 물건은 아파트 단지가 형성된 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

개발 가능성:

대상 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

주변 시설:

청주중앙여자중학교, 무궁화유치원, 충북상업정보고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

교통:

차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

편의시설:

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

교육시설:

초등학교, 중학교, 고등학교 및 유치원 등 다양한 교육 기관이 단지 주변에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

- 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

- 제한구역: 가축 사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(무궁화유치원, 청주중앙여자중학교, 충북상업정보고등학교 인근)

상대보호구역으로 지정된 교육시설 인근에 위치하고 있어, 해당 구역 내 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 확인:

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설(폐기물 처리장, 소각장, 하수처리장, 대규모 공장 등)은 물건지 인근에서 확인되지 않았습니다.

주거 및 교육 환경이 양호한 지역으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교육 환경 또한 우수합니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 안정적인 주거 수요: 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

- 명확한 권리관계: 말소기준권리에 의해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

- 우수한 생활 인프라: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

- 미래 가치 상승 잠재력: 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 향후 개발 가능성에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 118,000,000원입니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 시장 동향 등에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가격을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.