나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30603 [1] 강원특별자치도 정선군 정선읍 신월리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 정선읍 신월리 소재 '와평마을' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 농업용 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대로 제반주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 단독주택용 건부지 및 전임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

'평가의견' 참조.

공부와의 차이

일련번호(2) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 일부는 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) 벽돌조 스라브지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 적벽돌치장쌓기 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 플라스틱프레임샷시 및 알루미늄샷시 이중창호 등임.

이용상태

단층 주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'평가의견' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 2는 지적경계불분명
-목록 2는 공부상 전이나 현황 일부 대(목록 1 건물부지)
-목록 2의 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 1동, 이동식 저온저장고 1동 소재
-목록 2의 감정평가액(최저매각가격)은 석축, 담장, 조경시설(목조 원두막), 급배수시설 및 정화조 등을 포함한 가격임
-목록 2는 농지취득자격증명 불필요(2026. 6. 26.자 정선읍장 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30603(1) 부동산강제경매 사건의 물건으로, 강원특별자치도 정선군 정선읍 신월리 1045-3에 소재한 단독주택입니다.

감정평가액은 97,570,000원이며, 토지면적은 623.00㎡(약 188.46평), 건물면적은 83.06㎡(약 25.13평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 문OO입니다.

주택 외 제시외 건물(45.50㎡)도 포함되나, 비닐하우스 1동과 이동식 저온저장고 1동은 매각에서 제외됩니다.

본건은 농지취득자격증명이 필요 없다는 회신이 있어 관련 부담은 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 '와평마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 주택, 농업용 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도변 농촌지대로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통입니다.

토지는 부정형의 완경사지로, 단독주택용 건부지 및 전으로 이용되고 있습니다.

동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

최종복 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자는 2001-09-08이나 대항력은 없습니다.

따라서 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 현황:

말소기준권리인 정선농업협동조합의 근저당(1995-10-13, 22,400,000원)을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

이후의 가압류 및 강제경매 권리자(문명옥)도 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 72,400,000원이나, 본 경매 절차 진행으로 인해 인수되는 채권은 없습니다.

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권은 해당사항 없습니다.

일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다.

토지(목록 2)의 지적경계가 불분명하고, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 일부 '대'(건물부지)입니다.

토지(목록 2) 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 1동과 이동식 저온저장고 1동이 소재합니다.

토지(목록 2)의 감정평가액에는 석축, 담장, 조경시설(목조 원두막), 급배수시설 및 정화조 등이 포함되어 있습니다.

토지(목록 2)는 농지취득자격증명이 불필요합니다.

1.3. 상권분석

주위 환경은 농촌지대로 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 상업 활동보다는 주거 및 농업 활동에 적합한 지역입니다.

제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 매매/임대 시세 분석이 어렵습니다. (외부 검색 불가)

혐오시설 존재 여부에 대한 정보도 외부 조사가 필요합니다. (외부 검색 불가)

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 주변 농촌 지역 특성상 편의시설은 제한적일 수 있으며, 현장 확인이 필요합니다.

* 기타: 제공된 정보에는 교육, 의료 등 상세 생활 정보가 포함되어 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부가 '대'로 사용 중이며, 지적 경계가 불분명하여 실제 이용 면적 및 경계 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물(매각 제외): 비닐하우스, 이동식 저온저장고는 매각 대상에서 제외되므로, 이를 철거하거나 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 토지 면적 불일치: 건축물대장 상 'platArea'(건축물 대장상 토지 면적)는 330㎡(약 99.82평)으로 기재되어 있으나, 본건 토지 면적은 623㎡(약 188.46평)입니다. 이는 건폐율 및 용적률 산정 시 기준이 되는 면적이 다를 수 있음을 시사하며, 향후 건축 관련 규제 적용에 혼란을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 토지 이용계획 제한: 계획관리지역 외 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 영농여건불리농지 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 정선군 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가 97,570,000원에 경매 진행 중입니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

농지취득자격증명이 불필요하고 토지, 건물 일괄 매각이라는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지의 지목과 현황 불일치, 지적 경계 불분명, 건축물대장상 토지 면적과의 차이 등은 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 할 사항입니다.

주변 시세 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 농지취득 관련 용이성: 농지취득자격증명이 불필요하여 취득 과정에 문제가 없습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 현황 가치: 감정평가액에 포함된 석축, 담장, 조경시설, 급배수시설, 정화조 등은 현황 가치를 높여줍니다.

* 전원생활/투자: 농촌의 조용한 환경에서 전원생활을 누리거나, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 97,570,000원

* 최저입찰가: (감정가와 동일한 것으로 추정, 별도 명시 없음)

* 입찰보증금: 최저입찰가의 10% (약 9,757,000원)

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

주변 지역의 정확한 부동산 시세 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 파악하기 어렵습니다. (외부 검색 불가)

다만, 제공된 정보와 유사 사례(뉴스 검색 결과,)를 종합해 볼 때, 농촌 지역의 단독주택은 전원생활을 목적으로 하는 수요를 중심으로 거래가 이루어지는 경향이 있습니다.

정선군 신월리 지역의 단독주택 시세는 평당 약 20만원 ~ 30만원 선으로 추정해볼 수 있으나, 이는 대략적인 범위이며 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 반드시 필요합니다. (뉴스 검색 결과의 437평 토지 매매가 1.3억, 평당 약 30만원으로 추정)

제시된 감정가는 토지 면적(623㎡) 대비 적정 수준으로 판단되나, 건축물대장 상 토지 면적과의 차이, 토지 경계 불분명 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

혐오시설 관련 정보는 파악되지 않았습니다. (외부 검색 불가)

* 예상 입찰가:

본건은 권리 상 안전성이 높으나, 현황과 공부상 차이 및 토지 경계 불명확성 등 현장 확인이 필요한 리스크가 존재합니다.

신중한 접근을 위해 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

주변 시세 파악이 어려운 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문 조사, 법원 기일 통지 내용 확인, 경쟁 입찰 동향 등을 종합적으로 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.