나이스옥션 법원경매 안산 2025타경884 [1] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층243호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 "7호선 철산역"남서측 인근에 위치하며 주위는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 시중심 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 내 1층 243호 외 3개호로서(사용승인일:1996.11.15) 외벽 : 알미늄복합판넬 및 페어글라스 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등.(탐문사항) 창호 : 페어글라스 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장 상 판매 및 영업시설로 되어 있으나 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가함.

설비내역

재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근이 불가한 상태로서 설비내역 확인이 불가함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사각형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 50m , 서측으로 폭 30m, 동측으로 폭 4m 포장도로와 접하고 있으며 남동측으로 폭 10m 보행자전용도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로) (접함), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교 해당 교육청에 문의), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득시,2025.8.26~2026.8.25/국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권설정등기)있음
②현황조사 및 감정평가당시 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가능한 상태임
③내부확인이 불가하여 감정평가서는 집합건축물 현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 주의 요함
④집합건축물 대장상 용도는`판매및영업시설(기타소매시장)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경884 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층243호 (도로명: 경기도 광명시 철산로 4)

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 판매 및 영업시설, 기타 소매시장)

감정가: 91,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1.64㎡ (약 0.50평)

토지지분: 1.64㎡ (약 0.50평)

건물 전유 면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

건물지분: 4.00㎡ (약 1.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

참고: 해당 건물은 총 8층 건물로, 사용승인일은 1996년 11월 15일입니다.

1.3. 권리관계

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경884)이며, 접수일자는 2025년 9월 29일입니다. 채권자는 박서현이며, 채권 금액은 550,000,000원입니다.

매수인 인수 권리:

* 토지 을구 7번 구분지상권설정등기 (2005.01.21 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

특수물건정보: 재건축구역, 공동담보, 별도등기(구분지상권설정등기) 있음.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 2002-10-15, 전전1번 주식회사나산유통지분 전부이전 (권리자: 부림비엠주식회사)

* 갑2: 2004-07-31, 전전59번 주식회사나산유통지분 전부이전 (권리자: 부림비엠주식회사)

* 갑3: 2004-10-07, 공유자전원지분 전부이전 (권리자: 장현자)

* 갑5: 2023-09-21, 소유권이전 (권리자: 파보레쇼핑몰재건축위원회)

* 갑7: 2025-09-29, 강제경매 (권리자: 박서현, 권리금액: 550,000,000원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 광명시 철산동에 소재하며, 지하철 7호선 철산역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집한 시 중심 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 부근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

북측으로는 폭 50m, 서측으로는 폭 30m, 동측으로는 폭 4m의 포장도로와 접하고 있습니다. 또한, 남동측으로는 폭 10m의 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 상업 지구 특성

지하철 7호선 철산역을 중심으로 형성된 광명시의 주요 상업 지역에 해당합니다. 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

3.2. 건물 이용 현황

집합건축물대장 상 용도는 '판매 및 영업시설(기타 소매시장)'이며, 본건은 8층 건물 내 1층 243호에 위치합니다. 다만, 현재 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 정상적인 영업 활동이 불가능한 상태입니다.

3.3. 배후 수요

인근에 대규모 아파트 단지들이 위치하고 있어, 상업 시설에 대한 꾸준한 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 접근성

지하철 7호선 철산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 강남, 여의도 등 주요 업무지구 및 수도권 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

4.2. 주변 편의시설

철산역 주변 상업 지구를 통해 쇼핑, 외식, 금융, 문화, 의료 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 공공기관 및 관공서가 인근에 위치해 있어 행정 업무 처리에도 편리합니다.

4.3. 교육 및 녹지 환경

인근에 광명광덕초등학교 등 교육시설이 있으며, 주변 주거단지 및 상업지역으로 인해 생활 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물리적 접근 및 확인 불가

본 건은 재건축 예정으로 인해 건물 전체 출입구가 폐쇄된 상태입니다. 이로 인해 현황 조사 및 감정평가 당시 건물 내부 확인이 불가능했으며, 감정평가는 집합건축물 현황도를 기반으로 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 활용 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

5.2. 인수되는 구분지상권

대지권의 목적인 토지에 구분지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 권리의 성격, 범위, 그리고 향후 재건축 사업 등에 미칠 영향에 대한 법률적, 실무적 검토가 반드시 필요합니다.

5.3. 재건축 사업의 불확실성

본 물건은 재건축 구역 내에 위치하나, 재건축 사업의 진행 속도, 사업 계획의 변경, 사업 완료 여부 등은 불확실성이 존재합니다. 재건축 사업이 예상대로 진행되지 않거나 지연될 경우, 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5.4. 기타 법규 및 제한사항

토지이용계획 상 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광로2류, 대로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역(광명광덕초등학교) 및 과밀억제권역에 속합니다. 외국인 주택 취득 시에는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당될 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광명시 철산동의 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 재건축을 통한 미래 가치 상승 잠재력을 지닌 상업용 부동산입니다. 하지만 현재 재건축 예정으로 인해 건물 접근이 불가능하고 내부 확인이 되지 않아 감정평가가 집합건축물 현황도에 의존했다는 점, 그리고 매수인에게 인수되는 구분지상권 설정 등기가 있다는 점이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 재건축 사업의 진행 상황, 인근 시세, 인수되는 권리의 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 7호선 철산역 초역세권으로, 뛰어난 교통망과 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

* 재건축 잠재력: 재건축 완료 시 현대적인 상업 시설로 재탄생하여 상당한 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 상권: 주변 대규모 아파트 단지와 기존 상업 시설의 시너지를 통해 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 광명시의 도시 발전 계획과 연계하여 향후 지역 가치 상승 가능성이 높습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 91,000,000원이며, 제공된 정보 상 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 그러나 내부 확인 불가, 구분지상권 인수 등 상당한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰가는 신중하게 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 단순히 감정가를 기준으로 하기보다는, 실제 현장 조사(가능한 범위 내에서)를 통해 파악된 건물 상태, 재건축 사업의 구체적인 진행 현황, 유사 물건의 시세, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 이러한 고려 사항들을 바탕으로 투자자 스스로가 추가적인 시장 조사와 자체적인 판단을 통해 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.