나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101469 [1] 경기도 군포시 금정동 916 힐스테이트금정역 102동 28층2804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봉일 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 '금정역 - 지하철1,4호선' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(금정역-1,4호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층~지상49층 건물 내 102동 28층 2804호로서, (사용승인일 2022.03.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 주차관제설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 군포시 금정동 916 힐스테이트금정역 102동 28층 2804호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101469 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 956,000,000원입니다.

토지 면적은 17.12㎡ (약 5.18평)이며, 건물 면적은 73.57㎡ (약 22.25평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 코OOOOOOO이며, 2022년 3월 25일에 사용 승인이 완료된 신축 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 '금정역(지하철 1, 4호선)' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 금정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조의 지하 6층~지상 49층 건물 내 102동 28층 2804호입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로 아파트 건축을 위한 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 도로가 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

최근인 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 현재는 지정 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 7월 24일 접수된 케이비저축은행의 가압류(금503,356,130원)이며, 2025년 10월 1일 접수된 코리아신탁의 강제경매(815,487,867원)도 말소될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권보존은 금정프로젝트금융투자주식회사(2022.05.10), 소유권이전은 이은숙(2022.08.31)입니다.

등기부채권 총액은 503,356,130원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조 (보증금 525,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.08.31, 확정일자 2022.07.20, 배당신고일자 2025.12.15, 대항력 있음)

* 임차인: 조 (중소기업은행 관련) (보증금 525,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.08.31, 확정일자 2024.07.18, 배당신고일자 2025.11.28, 대항력 있음)

현재 정보 상 인수되는 보증금 합계는 0원이나, 위 두 임차인 모두 '대항력 있음'으로 명시되어 있어 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

힐스테이트금정역은 아파트, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설이 복합된 건물로, 단지 내 상업 시설 이용이 편리합니다.

주변은 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있으며, 지하철 1, 4호선 금정역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

인근 부동산 거래 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 73.57㎡)의 경우 2026년 6월 실거래가 기준으로 110,000만원에서 114,000만원 사이에 거래가 이루어졌습니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 힐스테이트금정역이며, 2022년 3월 25일 사용 승인되었습니다.

총 4동 843세대로 구성되어 있으며, 본건은 102동 28층에 위치합니다.

최고 49층, 최저 6층의 고층 아파트로, 해당 세대는 28층입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

전체 단지 내 주차 대수는 약 2,251대로 넉넉한 편입니다.

* 주변 교통: 지하철 1, 4호선 금정역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 주변 편의시설: 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용 편리, 롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 차량 접근 용이.

* 주변 교육시설: 군포초등학교, 흥진중학교, 경기모바일과학고등학교 등 학군 우수.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 조 임차인이 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 보증금 525,000,000원입니다. 낙찰 시 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부는 반드시 추가 확인 필요)

* 신축 아파트의 미분양 및 가격 변동성: 2022년 신축 아파트이나, 향후 시장 상황에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 금정역 역세권에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 잠재적 인수 보증금 위험이 가장 큰 고려 사항입니다.

인수 보증금 0원이라는 정보가 확실하다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 금정역 초역세권으로 향후 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 신축성: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 발생 가능성 낮음.

* 잠재 가치: 현재 경매 감정가 대비 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 956,000,000원

최근 시세 (전용면적 73.57㎡ 기준): 약 110,000만원 ~ 114,000만원

본 건은 전용면적 73.57㎡, 28층으로 최근 거래가 114,000만원과 유사합니다.

만약 임차인 보증금 525,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 감정가 956,000,000원보다 높은 금액을 부담하게 되므로, 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 최종 확인해야 합니다.

제공된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'을 전제로, 시세 하단을 고려하여 다음과 같은 입찰가를 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000만원 ~ 110,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.