나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53428 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 703-3 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량 진.출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통 여건은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 5층건 중 3층 301호로서 외벽 : 석재붙임 및 측면 벽돌치장 마감등 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감등 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시가스보일러에 의한 개별난방설비와 위생설비 및 급.배수시설 등의 설비가 되어있음.

설비내역

다세대주택(후첨 "내부구조도"참조)으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교 )<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화 환경보존지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법> ,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차인 조미연의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.01.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

• 사건번호: 안산지원 2025타경53428 (1)

• 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 703-3, 3층 301호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 181,000,000원

• 토지면적: 35.27㎡ (약 10.67평)

• 건물면적: 67.64㎡ (약 20.46평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

• 주위환경: 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 다가구주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

• 교통상황: 본건 주택까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 무난합니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 압류 (평택세무서장, 2023-07-28)

• 주요 권리 관계:

* 소유권보존 (박경남, 2015-06-18)

* 소유권이전 (문성호, 2015-10-30)

* 소유권이전 (서동수, 2021-09-06)

* 주택임차권 (조미연, 2023-10-05, 184,000,000원) - 확정일자 2021-05-27, 전입일자 2021-08-17. (말소 예정)

* 압류 (평택세무서장, 2023-07-28) - 말소기준권리

* 압류 (평택시, 2024-10-21) - 말소

* 압류 (평택세무서장, 2025-06-23) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-01, 203,166,246원)

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조미연 승계인)

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-05-27

* 배당신고일자: 2023-10-05

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차인 조미연의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.01.자로 제출함. [임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

• 인수 보증금: 0원 (HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인 인수 부담 없음)

1.3. 상권분석

• 본 물건은 "와동초등학교" 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에는 다가구 및 다세대 주택과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

• 최근(2026년 7월) 주변 유사 물건 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 대영빌라(와동 121-3): 61.07㎡, 1층, 118,000,000원

* 장미아트빌(와동 790-3): 59.38㎡, 3층, 98,000,000원

* 우정아트빌(와동 737-5): 75㎡, 2층, 120,000,000원

• 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 빌라 실거래가를 볼 때, 시세는 약 98,000,000원에서 120,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕) 5층 건물 중 3층 301호입니다.

• 내외부 마감: 외벽은 석재붙임 및 측면 벽돌치장, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 하이새시 이중창호로 마감되어 있습니다.

• 설비: 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설 등이 갖추어져 있습니다.

• 토지 이용: 평탄하게 부지조성한 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

• 인접 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축 사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(사세충렬문), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서: 임차인 조미연(HUG 승계)이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 인수하는 임차보증금이 없음을 의미하나, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

• 복잡한 권리 관계: 다수의 압류 및 강제경매, 임차권 등이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

• 토지이용계획상 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용의 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며 주거지로서는 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

• 권리분석상 말소기준권리 이후의 여러 권리들은 경매를 통해 말소될 예정이며, 특히 임차인 조미연(HUG 승계)이 대항력 포기 및 잔여 보증금 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 투자자에게 매우 긍정적인 요소입니다.

• 다만, 임차인의 확약서 내용이 실제 낙찰 후에도 법적으로 유효하게 이행되는지 여부는 면밀한 확인이 필요합니다.

• 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

• 매수인 인수 부담 최소화: HUG 측의 대항력 포기 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

• 안정적인 주거지 입지: 초등학교 인근으로 학군 및 생활 편의성이 확보된 주거 지역에 해당합니다.

• 시세 대비 저평가 가능성: 주변 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 최근 주변 실거래가 분석 결과 (2026년 7월 기준), 유사 면적의 다세대주택 매매가는 약 9,800,0000원에서 120,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

• 본건의 건물 면적(67.64㎡)을 고려하여 환산 시, 유사 면적의 실거래가 수준은 약 111,700,000원에서 130,500,000원 범위로 추정됩니다.

• 본건 감정가(181,000,000원)는 주변 실거래가 평균보다 상당히 높게 책정되었습니다.

• 인수되는 임차보증금이 없다는 점을 감안하더라도, 시장 가격과의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

• 종합적으로 판단할 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 115,000,000원에서 135,000,000원 사이로 예상됩니다.

• 안정적인 투자를 위해서는 해당 범위의 하단부 또는 중간값에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

• 최종 입찰가 결정은 본인의 투자 성향, 자금 계획, 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.