나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53430 [1] 경기도 시흥시 목감동 407-3 오션프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지,오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통이며 남서측 인근에는 신안산선 "목감역"이 공사중임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상7층 건물 내 제1층 제102호 로서 -외벽 : 석재 붙임 마감 등. -내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. -창호 : 샷시 창호.

이용상태

건축물대장상 용도는 일반음식점이며 기준시점 현재 음식점(상호명 : 와따치킨)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템냉난방설비, 도시가스설비, 승강기설비,주차장,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2016-08-16) , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-기준시점 현재 임차인이 영업중인 것으로 조사 되었으나 상세한 임대내역은 미상임.

물건 비고

①집합건축물대장상 용도는 `일반음식점`임
②`와따치킨`이라는 상호의 `음식점`으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53430 (1)

감정가: 576,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부천지구축산업협동조합

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 시흥시 목감동 407-3 오션프라자 1층 102호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 일반음식점)

토지면적: 10.24㎡ (약 3.09평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.73㎡ (약 11.41평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

건물명: 오션프라자

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

층수: 지하 2층 / 지상 7층 (본건은 1층)

준공일: 2018년 (건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남서측 인근에 신안산선 "목감역"이 공사 중으로 향후 교통 환경 개선이 기대됩니다. 다만, 신안산선 목감역의 개통 시기는 2027년으로 연기되었습니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측 및 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 04월 01일 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 을1 근저당권 이하의 모든 권리(갑6 소유권이전, 갑8 가압류, 갑10 임의경매)는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 엄선희

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입/사업자 등록일: 2025년 06월 05일

확정일자: 2025년 06월 05일

대항력: 없음

비고: 임차인은 말소기준권리(2022-04-01)보다 늦은 시점(2025-06-05)에 전입/사업자 등록을 하였고, 대항력이 없어 본 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 현재 `와따치킨`이라는 상호로 음식점을 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금: 0원

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 500,833,341원

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용현황

본건은 집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이며, 현재 '와따치킨'이라는 상호의 음식점으로 이용 중입니다. 이는 근린상가로서의 일반적인 용도와 부합합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건물은 목감동행정복지센터 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 주택, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 상권의 배후 수요가 탄탄함을 시사합니다. 과거 시흥시의 상권은 주변 도시(부천, 안산, 광명, 안양)로 분산되는 경향이 있었으나, 배곧신도시 및 장현지구 개발로 인해 지역 내 신규 상권이 형성되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 목감동행정복지센터가 있으며, 목감도서관, 목감공원, 시흥시목감종합사회복지관 등 주민 편의시설이 위치하고 있습니다. 또한, 신안산선 목감역이 공사 중으로 개통 시 대중교통 이용 편의성이 크게 증대될 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거환경

본 물건이 속한 목감동 지역은 신도시 조성 및 보금자리 주택 개발이 이루어져 체계적인 기반시설과 공동 편의시설을 갖춘 신규 주거 단지가 형성되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 인근에 위치한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 시흥시의 경우 환경 관련 시설(음식물, 하수, 분뇨 처리 시설 등)이 운영되고 있으며, 일부 지역에서는 주민 기피시설 관련 갈등이 발생하기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

현재 '와따치킨'으로 운영 중인 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 영업 중인 상태이므로 명도 시점 및 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 목감동의 오션프라자 1층 상가로, 현재 음식점으로 운영 중입니다. 감정가는 5억 7천 6백만원이며, 토지 3.09평, 건물 11.41평의 면적을 가지고 있습니다. 주변 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 양호한 편입니다. 신안산선 목감역 개통 예정으로 교통 편의성이 향상될 것으로 기대됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 현 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신안산선 목감역 개통 예정으로 인한 교통망 확충 및 지역 가치 상승 기대.

* 근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 음식점으로 현재 활발히 이용 중으로, 별도의 권리금 없이 즉시 영업 승계 또는 타 업종 전환 용이.

* 향후 목감동 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 576,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금은 0원이므로 이를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세 및 상권 분석, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

(주의사항: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 추가적인 현황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 충분한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.