나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53422 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1393-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 단독(다가구주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(사리역) 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 사시창호 등임.

이용상태

다세대주택(건물내부구조도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 다세대주택 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.26. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53422 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1393-1 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 31.88㎡ (약 9.65평)

건물면적: 67.45㎡ (약 20.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 단독(다가구주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 사리역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

건축물은 2001년 7월에 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 4층 건물 중 4층에 위치한 구분건물입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (2021-10-21)

말소예정 권리: 등기부등본상 주택임차권(한국토지주택공사), 압류(안산세무서장), 강제경매(서울보증보험) 등 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 강하원:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-20

대항력: 없음

* 김수빈:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-20

대항력: 없음

* 서울보증보험주식회사 (양도전 임차인: 한국토지주택공사):

보증금: 114,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-19

확정일자: 2018-05-15

배당신고일자: 2024-03-08

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경으로 인해 해당 보증금은 인수되지 않습니다. '대항력포기서' 제출로 인해 대항력 포기 및 임차권 말소 동의가 확인되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

초당초등학교와 인접해 있어 교육 관련 시설 이용이 용이한 편입니다.

상업 시설은 주거 지역의 특성상 발달 정도가 보통 수준이며, 대규모 상업 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 초당초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 사리역을 이용한 수도권 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았으며, 초등학교 및 일반적인 주거 편의 시설이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 2001년 건축으로 건물 노후도가 있는 편이며, 향후 유지보수 및 수리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등 용도 지역 내 건물이므로 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 성장관리권역, 대기관리권역 등 수도권 규제 지역에 포함됩니다.

임차인 관련: 임차인(한국토지주택공사)이 '대항력포기서'를 제출하였고, 서울보증보험 주식회사와의 인수 조건 변경으로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능한 변수들에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초당초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 접근성 또한 지하철 사리역과 버스 정류장이 인근에 위치하여 편리합니다.

가장 큰 장점은 임차인의 '대항력포기서' 제출 및 서울보증보험과의 조건 변경으로 인해 임차 보증금 114,000,000원을 인수할 필요가 없어 실질적인 초기 투자 비용 부담이 크게 줄어든다는 점입니다.

건축 연도(2001년)를 고려한 노후도에 따른 수리 비용 발생 가능성은 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

무권리 인수: 임차인의 대항력 포기 및 서울보증보험과의 조건 변경으로 인해, 임차 보증금 114,000,000원을 인수할 필요가 없어 실질적인 초기 투자 비용 부담이 크게 줄어듭니다.

안정적인 주거 환경: 초당초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

교통 편리성: 사리역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 좋으며, 버스 노선도 다양합니다.

시장 비교 우위: 감정가 122,000,000원 대비 유사 면적(72.08㎡)의 최근 매매 사례가 135,000,000원임을 감안할 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

최근 유사 면적(72.08㎡) 매매 사례: 135,000,000원 (2026.03.09)

건물면적(67.45㎡) 기준 시세 추정: 약 126,300,000원 (유사 사례의 평당 단가 적용 시)

인수 보증금: 0원

고려사항: 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하고, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100~110% 수준으로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

추천 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.