나이스옥션 법원경매 안산 2025타경888 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1481-1 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 간선버스,노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서 주거용(다세대주택, 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `업무시설(오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경888 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1481-1 5층503호

용도: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 이용상태는 다세대주택으로 이용 중임.

감정가: 201,000,000원

토지면적: 32.57㎡ (약 9.85평)

토지지분: 32.5728㎡ (약 9.85평)

건물면적: 70.30㎡ (약 21.27평)

건물지분: 70.3㎡ (약 21.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 집합건축물 대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용(다세대주택, 오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 11월 6일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 126,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

제시된 정보상 '임차인 현황'에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다. 별도의 임차인 정보가 명시되어 있지 않아 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

* 등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당권 및 임의경매 채권액 등을 합한 총액은 126,000,000원 + 105,371,822원 = 231,371,822원 입니다.

1.3. 상권분석

안산시 상록구 사동 지역은 주거지대가 형성되어 있으며, 일부 노후된 상가 지역에 대한 활성화 사업이 진행되고 있습니다. 이는 지역 상권의 개선 및 발전을 위한 노력들이 이루어지고 있음을 시사합니다. 다만, 안산시 전체적으로는 외형적 성장 속에서 침체와 양극화가 동시에 진행되는 구조적 문제가 있다는 분석도 있습니다. 본건이 위치한 사동은 주거 밀착형 생활 상권의 특성을 가지며, 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 혼재된 양상을 보입니다. 인근 'e편한세상상록' 단지 후기 등에서 단지 내 편의시설과 주변 생활 편의성이 언급되는 것으로 보아, 주거 기반의 상권이 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

본건 인근에는 초당초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, "e편한세상상록" 아파트 단지에는 실내 놀이터, 어린이 도서관, 헬스장 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 은행, 편의점, 병원, 음식점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 또한 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보 검색 결과, 안산시 상록구 양상동 지역에서 추모공원 조성 반대 시위가 있었던 사례가 있으나, 이는 본건 소재지와는 다소 거리가 있는 지역입니다. 사동 지역 자체에 대한 명확한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 쓰레기 무단투기 관련 주민 민원 사례가 일부 보고된 바 있어, 지역 환경 관리에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제 이용 상태는 '다세대주택'으로 이용 중이라는 점은 추후 재산권 행사나 민원 발생 시 잠재적 문제가 될 수 있습니다. 경매 후 전입 신고 가능 여부, 실제 건축물대장과의 일치 여부 등을 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 명확한 임대차 관계 파악이 어렵다는 것을 의미하므로, 입찰 전 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.), 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 오피스텔로, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 상태(다세대주택)가 상이한 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점 등 확인이 필요한 부분들이 존재합니다. 주변에는 초등학교가 있고 주거 편의시설이 잘 갖춰진 편입니다. 상권 활성화를 위한 노력이 일부 보이나, 안산시 전체 상권의 복합적인 상황도 고려해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 주거 환경

초당초등학교가 인근에 있으며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 아파트 단지 내 부대시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 경매 물건의 희소성

안산시 상록구 사동 지역의 오피스텔 경매 물건 자체의 빈도가 높지 않을 경우, 경쟁이 덜한 환경에서 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 상권 활성화 기대

사동 지역의 노후 상가 거리 활성화 사업 추진 등 지역 개발 및 상권 개선 노력은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 유사 면적의 오피스텔 실거래가를 파악하기 위한 검색 결과, 안산시 사동 지역 내 다세대주택 매매 사례가 확인되나, 본건과 동일한 용도(오피스텔) 및 면적(70.30㎡)의 최근 실거래가 또는 시세 정보를 직접적으로 확인할 수 없었습니다. 또한, '안산KDT' 오피스텔의 경우 2025년 12월 23일 기준 8,000만원~1억 3,485만원 사이의 실거래가가 확인되었으나, 이는 다른 지역 및 조건의 오피스텔이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 경우, 집합건축물대장상 오피스텔임에도 실제 다세대주택으로 이용 중이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 입찰가 산정에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정(2026년 8월 25일까지) 등 제한 사항도 고려해야 합니다.

현재 파악된 시세 정보만으로는 정확한 현 시세 기준 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가(201,000,000원)를 기준으로 보았을 때, 유사 규모의 오피스텔 시세가 1억 원 내외이거나 그 이하로 형성된 점 및 본건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

따라서, 현재로서는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 정확한 가치를 재평가 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.