나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53449 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 670 중앙주공아파트 711동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "덕성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 301호로서 (사용승인일:1987.06.01) 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 지역난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사각형의 토지로서 인접지와 같은 높이의 평탄한 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 35m, 동측 및 서측으로 노폭20m, 남측으로 노폭 15m 포장도로에 4개면이 접하여 제반차량출입이 자유로운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m) (보조간선도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕성초등학교), 상대보호구역 (제일유치원), 절대보호구역(덕성초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역. 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53449 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 670 중앙주공아파트 711동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 3억 6천 8백만원 (368,000,000원)

토지면적: 56.55㎡ (약 17.11평)

건물면적: 75.24㎡ (약 22.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "덕성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 일반 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북측 35m, 동측 및 서측 20m, 남측 15m 포장도로에 4개 면이 접하여 차량 출입이 자유롭습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종 일반주거지역, 대로1류, 중로1류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(덕성초등학교, 제일유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 9일 국민은행 근저당권 (채권금액 213,600,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦은 을구의 근저당권(상상인저축은행) 및 경매개시결정(유케이제십일차유동화전문유한회사)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 현장 확인 및 별도 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 429,600,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어진 일반 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 소규모 상권 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 1987년 6월 1일 사용승인된 철근콘크리트 벽식 구조의 15층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다.

* 내외부 상태: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호 마감입니다.

* 설비 내역: 위생 급배수, 지역난방, 소화, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 고잔주공7단지

* 주소: 경기도 안산시 단원구 고잔동 670

* 사용승인일: 1987년 6월 1일

* 총 세대수: 1030세대

* 동 수: 11동

* 총 면적: 88,668.3㎡

* 주차대수: 총 696대 (지상 12대, 지하 13대)

* 최고층: 15층

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다를 수 있는 절차상의 특징이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매각될 경우 외국인 또는 특정 조건의 매수자는 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 실제 점유자가 누구이며 보증금이나 월세는 얼마인지 전혀 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 실제 점유 상황은 별도 확인이 필수입니다.)

* 건축 연도: 1987년에 건축되어 비교적 노후된 아파트입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 단원구 고잔동의 준수한 주거지역에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 설정으로 인해 명확한 편이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 점과 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되지 않은 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

* 건축 연도가 30년 이상 경과하여 노후화에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 단원구 내 준수한 입지의 아파트입니다.

* 주변 학군(덕성초등학교 등) 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 건물 면적이 75.24㎡(약 22.76평)으로 비교적 넓은 편에 속합니다.

* 말소기준권리 명확으로 권리 분석이 비교적 용이한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 3억 6천 8백만원입니다.

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트가 2억 8천 9백만원에서 3억 4천만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 건은 3층으로 비교적 저층이며, 건축 연도가 오래된 점을 감안할 때, 최근 실거래가 상단보다는 낮은 가격대로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 실거래가와 감정가, 물건의 특징(층수, 면적, 연식)을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 3억 3천만원(330,000,000원) 수준으로 산정해볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동 추이, 해당 경매 물건의 낙찰가율 등을 추가로 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.