나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31738 [1] 경기도 양평군 서종면 명달리 166-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 명달리 소재 "노문리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)는 북하향 완경사의 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지 및 일부 구거로 이용중이며, 기호(3)는 북하향 완경사의 부정형 토지로서 토지임야(부속토지) 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1)는 북측으로 폭 약 4~5미터의 사도와 접하며, 기호(3)는 지적도상 맹지이나 기호(1)를 통하여 진출입 가능한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질 보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>. 기호(3): 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관 리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조 의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호(1)는 지목상 대지이나 일부 구거 상태이며, 기호(3)토지는 지목 임야이나, 기호(1)부속토지 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상입니다. - 기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상1층 건으로서, 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등, 창 호: PVC 창호 마감 하였으며, 구조 및 관리상태는 보통입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도'참조.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1.은 지목상 대지이나 일부 구거 상태이며, 목록3.은 지목 임야이나, 목록1. 부속토지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 여주지원 2025타경31738 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 명달리 166-1

용도: 단독주택

감정가: 566,603,900원

토지 면적: 1653.00㎡ (약 499.9평)

건물 면적: 99.63㎡ (약 30.1평)

건물 제시외 면적: 84.80㎡ (약 25.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협 (채권액 155,461,171원, 수원지방법원 여주지원 2025타경31738)

1.2. 기본 현황

본 물건은 경기도 양평군 서종면 명달리 소재 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 5억 6천 6백만 원이며, 토지 면적은 약 500평, 건물 면적은 약 30평에 제시외 건물이 약 25평 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 양평군 서종면 명달리에 위치하며, "노문리 마을회관"으로부터 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지(지목: 대지)는 북측으로 폭 약 4~5미터의 사도와 접하고 있습니다. 기호(3) 토지(지목: 임야)는 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 통해 진출입이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 이력이 있으며, 가장 선순위 권리는 1991년 9월 27일 접수된 소유권 이전입니다. 을구에는 2011년 6월 16일자 가평축산업협동조합 명의의 지상권 설정(말소 예정, 인수 조건)이 존재하며, 2011년 6월 16일자 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(말소기준권리, 말소됨) 외 다수의 근저당 및 가압류 등기가 존재하나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리입니다.

건물 등기부에는 2012년 3월 19일자 구성호 명의의 소유권 보존 등기 후 2014년 8월 21일자 권순미 명의로 소유권 이전되었습니다. 건물 등기부 또한 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 명의 근저당권 외 다수의 권리가 말소되었거나 말소 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건의 등기부상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리는 을구 2번 지상권 등기(2011.6.16. 제26588호, 가평축산업협동조합)입니다. 해당 지상권은 존속기간이 30년(2011.06.16. ~ 2041.06.15.)이며, 목적은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위 토지 전부입니다.

다만, 물건명세서 작성일(2026.09.11.) 기준으로 2026.09.09. 지상권자가 말소 동의서를 제출하였으므로, 실제 매각 시 말소될 가능성이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 개발 현황

양평군 서종면은 아름다운 자연 경관을 바탕으로 전원주택 및 별장 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 최근에는 문화 예술 시설 및 카페, 음식점 등이 발달하며 수도권 내에서 주거 및 여가 목적지로 인기가 높아지고 있는 추세입니다. (외부 검색 결과 기반)

4.2. 주변 시세

본 물건과 같은 단독주택의 경우, 양평군 서종면 일대의 시세는 입지, 조망, 건축 연도, 토지 면적 등에 따라 편차가 매우 큽니다. 명달리 지역의 단독주택 매매가는 일반적으로 3억 원대부터 10억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 제공된 정보와 감정가(약 5억 6천 6백만 원)를 고려할 때, 본 물건은 해당 지역 내에서 중간 이상 수준의 가치를 지닌 것으로 보입니다. 토지(약 500평)의 가치 또한 시세에 중요한 영향을 미칩니다. (외부 검색 결과 및 감정가 기반 분석)

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

서종면 소재지에 기본적인 편의 시설(마트, 식당, 병원 등)이 일부 갖추어져 있습니다. 더 큰 규모의 상업 시설 및 편의 시설 이용을 위해서는 차량으로 약 15~20분 거리에 위치한 양평읍으로 이동해야 합니다. (외부 검색 결과 기반)

5.2. 교육 시설

물건지 인근 서종면 내에 초등학교 및 중학교가 소재하고 있습니다. 고등학교는 양평읍에 위치해 있습니다. (외부 검색 결과 기반)

5.3. 혐오 시설

본 물건지(경기도 양평군 서종면 명달리 166-1) 주변에 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 전반적으로 주거 및 자연 녹지 위주의 환경을 가지고 있습니다. (외부 검색 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 물건 토지(기호 1, 3)는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 공법상 이용 제한을 받고 있습니다. 이로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 등기부상 특이사항

가장 큰 리스크는 선순위 지상권(을구 2번)이 매수인이 인수해야 하는 권리라는 점입니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 말소 여부가 최종 확정되지 않은 상황이므로 권리 인수에 따른 부담 가능성이 존재합니다.

6.3. 공부와의 차이

본건 기호(1) 토지는 지목이 대지이나 일부 구거(수로) 상태이며, 기호(3) 토지는 지목이 임야이나 기호(1) 토지의 부속토지 상태로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 향후 토지 이용 계획 및 재산권 행사 시 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 서종면의 자연환경이 우수한 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 전원주택지로서의 가치가 있으나, 선순위 지상권이라는 중대한 인수 부담 가능성, 일부 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 그리고 다수의 공법상 이용 제한이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 지상권 말소 동의서 제출 사실은 긍정적이나, 최종 말소 여부 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 자연환경과 양평 지역의 높은 주거 선호도를 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 선순위 지상권 문제가 성공적으로 해결될 경우, 인수 부담이 사라져 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 적절한 수리를 통해 단독주택으로서의 가치를 높이거나, 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 지상권의 인수 여부가 입찰가 산정에 가장 큰 변수가 될 것입니다. 지상권이 인수될 경우, 그 가치는 현저히 하락할 수 있습니다. 반대로 지상권이 성공적으로 말소될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상으로 가치가 평가될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현 시세를 반영하고 리스크 요인을 고려하여 감정가의 60% ~ 80% 수준으로 제안합니다.

제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 340,000,000원에서 450,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

단, 상기 예상 입찰가는 인근 부동산 시세, 물건의 현황, 지상권 말소 진행 상황 등을 더욱 면밀히 조사하고 최종 판단하시기 바랍니다.

(위 금액은 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.