나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1783 [1] 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층1319호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄코너원스마트타워' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 기호 1(1319호)로서, 각각 외벽 : 강화유리 등 마감, 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : 공부상 '공장(지식산업센터)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 자체지반 평탄한 상업용지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40미타 내외의 도로, 본건 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./ 허가대상자:외국인 등/ 허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-대지권 미등기이나 과세정보 제출명령에 따라 2025.12.04. 화성시 동탄출장소가 제출한 취득세(등록면허세) 납부확인서에 의하면 채무자 겸 소유자가 본건 토지(6.34㎡) 및 건물에 대하여 분양을 원인으로 취득세 등을 2025.12.01. 납부하였음, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1783 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층 1319호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 감정가

87,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 4255.20㎡ (전체 대지 면적)

토지지분: 0㎡ (등기상 미등기)

건물면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

건물지분: 18.35㎡ (약 5.55평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수협은행 (수OOO)

1.9. 특이사항

유동화물건, 대지권미등기

1.10. 주의사항

본건은 대지권 미등기 상태이나, 과세정보 제출명령에 따라 화성시 동탄출장소가 제출한 취득세(등록면허세) 납부확인서에 의하면 채무자 겸 소유자가 본건 토지(6.34㎡) 및 건물에 대하여 분양을 원인으로 취득세 등을 납부하였음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물 특징

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄코너원스마트타워' 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역임. 본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 1319호로서, 외벽은 강화유리 등으로 마감되었고 창호는 샷시창호로 마감되어 있어 전반적인 관리상태는 양호한 편임. 토지는 대체로 세장형의 자체 지반이 평탄한 상업용지임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 무난함. 북서측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 우수함. SRT 동탄역을 통해 전국 주요 도시 접근이 용이하며, 수도권광역급행철도(GTX-A) 계획 및 용인서울고속도로, 트램 2호선 계획 노선과 인접하여 교통망이 우수한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속함. 또한 광로3류(폭 40m~50m), 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음. 추가적으로 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25., 허가대상자: 외국인 등, 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있으나, 본건 지식산업센터 용도와는 직접적인 관련성이 낮을 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2021-11-18 접수, 79,200,000원)

이 외 등기부등본상 갑구 및 을구에는 소유권이전 1번 신탁등기 말소(2021-11-18), 가압류(중소기업은행, 20,024,590원, 2025-09-17), 임의경매(수협은행, 75,305,055원, 2025-10-01), 압류(국민건강보험공단, 2026-06-04) 등이 등기되었으나, 모두 본건 경매로 인해 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 99,224,590원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤주섭

보증금: 2,500,000원

차임: 240,000원

전입일자(사업자 등록일): 2023-11-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

상기 권리분석 결과, 본 건 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 임차인 윤주섭은 대항력이 없으므로 보증금 및 차임 관련하여 매수인이 인수해야 할 금액은 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

본건이 위치한 동탄테크노밸리는 수도권 최대 규모의 산업클러스터로 조성되었으며, 약 4만여 명의 인구와 900여 개 기업이 입주해 있음. 삼성전자, 두산중공업 등 글로벌 기업이 입주하여 지역 산업에 활력을 불어넣고 있음.

4.2. 주변 상업 시설

기흥 IC 인근에 롯데프리미엄아울렛이 있으며, 이케아, 복합쇼핑단지(2020년 계획), SRT 동탄역 롯데백화점(2021년 예정) 등 대규모 유통 및 상업 시설이 인근에 자리하고 있어 상업 활동 및 이용이 편리할 것으로 보임. 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 녹지

본건 주변으로 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 동탄테크노밸리 내에는 업무 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 대규모 유통 시설의 접근성이 좋음.

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용도 무난하여 출퇴근 및 이동에 불편함이 없을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기상 대지권이 미등기 상태이나, 채무자 겸 소유자가 취득세를 납부하여 사실상 대지권이 확보된 상태이며 최저매각가격에 포함되어 있어 위험도는 낮다고 판단됨.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 통상적인 물건보다 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으나, 직접적인 매수인에게 미치는 부정적 영향은 제한적임.

* 임차인: 임차인 윤주섭은 대항력은 없으나, 보증금 250만원이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동 동탄테크노밸리 내에 위치한 지식산업센터로, 주변의 활발한 개발과 우수한 교통망을 바탕으로 잠재력이 있는 물건임. 비록 대지권이 미등기인 점이 있었으나, 실질적인 대지권 확보 절차가 이행되었고 최저매각가격에 포함되어 있어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됨. 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 적고, 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수익을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 동탄테크노밸리의 성장 잠재력: 수도권 최대 규모 산업클러스터로서 지속적인 개발 및 기업 유치가 예상됨.

* 우수한 교통망: SRT 동탄역, GTX-A 노선, 간선도로망 접근성이 뛰어나 수도권 전역으로의 이동이 편리함.

* 편리한 인프라: 대규모 상업 시설 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 소형 면적: 18.35㎡ (약 5.55평)의 소형 면적으로 개인 사업자 또는 소규모 법인의 사무실 용도로 적합하며, 투자 진입 장벽이 낮음.

* 대지권 문제 해결: 미등기 대지권 문제가 취득세 납부를 통해 실질적으로 해결되어 권리관계가 명확해졌음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 87,000,000원이며, 최저매각가격은 감정가를 기준으로 산정될 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 최저매각가격 정보는 제공되지 않아 정확한 산출은 어렵습니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 시장 조사를 통해 본건의 미래가치와 수익성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.