나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58200 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 5층 501호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 이중창호임. (사용승인일 : 2020-09-28)

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. ※ 후첨 "내부구조도" 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 엘리베이터, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북쪽으로 노폭 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 "건축물현황도(다락 및 옥탑평면도)"에서 옥탑에 "다락 28.44㎡"이 소재함에 따라 이를 포함하여 평가하였으니 참고바람.

물건 비고

본건 건축물현황도(다락 및 옥탑평면도)에서 옥탑에 "다락 28.44㎡"이 소재함에 따라 이를 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58200 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 23.51㎡ (약 7.11평)

건물면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

옥탑 다락 면적: 28.44㎡ (약 8.60평) - 감정가 산정 시 포함

총 평가 면적: 55.33㎡ (약 16.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (본건은 임차인 최연희의 강제경매 신청으로 진행됨)

사용승인일: 2020년 9월 28일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 남서측 인근에 위치.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있음.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로: 본건 부지 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 25일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

임차인 현황:

임차인: 최연희

보증금: 209,000,000원

전입일자: 2021년 3월 17일

확정일자: 2021년 1월 18일

대항력: 있음

물건명세서상 권리분석: 을구 4번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함. (보증금 인수 가능성 존재)

임차인 현황표 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 인수 조항을 최우선으로 고려해야 함.

기타 권리: 다수의 압류 및 가압류가 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

주변 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역임.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과:

광원빌라(1991년식, 36.47㎡) 2026년 6월 11,200만원 (약 102만원/㎡)

삼성I파크(2018년식, 52.38㎡) 2026년 6월 20,000만원 (약 126만원/㎡)

광원빌라(1991년식, 36.94㎡) 2026년 6월 12,000만원 (약 108만원/㎡)

본건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 약 8.13평에 다락 약 8.60평을 포함하여 총 약 16.73평의 이용 가치를 가짐.

신축 연식과 면적을 고려할 때, 삼성I파크 시세(약 126만원/㎡)를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 2억 1천만원 이상으로 추정 가능하며, 이는 감정가 2억 1백만원과 유사한 수준임.

1.4. 생활정보

교육: 창용중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

편의시설: 근린생활시설 및 공원 이용이 용이함.

설비: 기본적인 위생/급배수 설비, 엘리베이터, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(최연희, 보증금 2억 9백만원)의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크임. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있음.

옥탑 다락 면적(28.44㎡)은 감정가 산정에는 포함되었으나, 등기부상 전유 면적에 명확히 기재되어 있는지 추가 확인이 필요함. (현재 제공된 정보 상으로는 건물 전유 면적은 26.89㎡로 되어 있음)

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있음 (2025년 기준).

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됨.

주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 물건 자체의 가치는 적정한 수준으로 보임.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부임. 이 부분에 대한 정확한 조사와 판단이 필수적임.

권리 분석 결과, 임차인 보증금 인수 가능성이 명확히 고지되어 있으므로, 입찰 전 인수 금액을 보수적으로 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서의 장점 및 향후 자산 가치 상승 기대.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감수하더라도, 배당 후 인수 금액을 고려한 시세 차익 가능성. (단, 이는 임차인의 배당 결과에 크게 좌우됨)

수원시 장안구의 지속적인 개발 가능성에 따른 미래 가치 증대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

주변 시세 및 건물 상태 고려 시, 물건 자체의 시장 가치는 감정가 수준(약 2억 1백만원)으로 판단됨.

그러나, 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(최연희)의 보증금 209,000,000원 인수 가능성임.

'물건명세서 참고사항'에 따르면, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함. 임차인의 보증금이 감정가보다 높다는 점을 고려할 때, 배당을 통한 전액 회수는 어려울 수 있으며, 상당 금액을 매수인이 인수할 가능성이 높음.

이에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 부동산 자체의 가치와 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 산정해야 함.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 크다고 판단될 경우, 입찰가를 낮추거나 유찰될 가능성을 고려해야 함.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원으로 제안함. (이는 인수 보증금 외에 부동산 가치만 고려한 금액이며, 실제 총 투입 비용은 인수 보증금에 따라 달라짐을 유의해야 함)

최종 입찰가 결정은 인수 보증금의 구체적인 인수 예상액, 법원 배당 결과 예측, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.