나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58166 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 팔달구 인계동 소재 수인분당선 '수원시청역' 북서측 인근에 위치하며 부근은 상업용, 업무용, 주거용 건물 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진츨입이 가능하고 인근에 지하철 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 11층 1102호로서 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기 타: 없 음.

물건 비고

1. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음
2. 발코니 확장된 상태임(집합건축물대장의 건축물현황도 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경58166호로 경매 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴 하임 11층 1102호이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2019년 건축허가를 받아 2021년 3월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 11층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

감정평가액은 1억 4천 7백만원이며, 토지 면적은 7.10㎡ (약 2.15평), 건물 면적은 18.40㎡ (약 5.57평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수인분당선 '수원시청역' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업용, 업무용, 주거용 건물이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2025타경58166호(갑4) 강제경매개시결정입니다.

등기부등본상 을구 1번 순위 주택임차권(정현진, 보증금 1억 6천 5백만원)이 존재하나, 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차권 채권자가 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 매수인은 임차인의 잔존 임대차보증금을 인수하지 않게 됩니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 건축년도(2015년) 및 면적(17.59㎡)을 가진 'I'MHOME' 다세대 주택이 2025년 12월 7천 2백만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 18.40㎡ (약 5.57평)와 비교했을 때, 'I'MHOME'의 거래가는 본건의 시세 형성 가능성을 가늠하는 중요한 참고 자료가 됩니다.

다른 비교 물건들은 면적이나 건축연도에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵지만, 인계동 일대 빌라/다세대 주택의 거래 동향을 파악하는 데 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

수인분당선 수원시청역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주거, 상업, 업무 지역이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

제공된 정보 내에서 특정 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 대항력 및 잔존 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, HUG의 배당 결과에 따라 발생할 수 있는 미배당금 문제에 대한 최종 확인이 필요합니다.

을구 1번 임차권 등기는 말소 예정이나, 권리관계 변동 사항에 대한 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

발코니 확장 상태이므로, 실제 이용 시 면적 및 활용도에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과 인수되는 권리 및 임차 보증금 부담이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

소형 주택으로 투자 목적을 명확히 설정하고 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 수원시청역 인접으로 1인 가구 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1억 4천 7백만원입니다.

유사 면적(17.59㎡)의 'I'MHOME'이 2025년 12월 7천 2백만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 높은 것으로 판단됩니다.

이러한 시세와의 괴리를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 권리가 없다는 점과, 본건의 소형 면적을 고려하여 보수적으로 접근할 경우 8천만원에서 9천 5백만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 투자 가치는 임대 수익률 또는 향후 시세 차익을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 경매 시세 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.