나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58153 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-3 한화 꿈에그린 효원 101동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '효원공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 및 상업시설, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등 임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으며, 탐문조사에 의하면 '주거용 오피스텔'로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지 동측으로 노폭 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전용도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58153 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협생명보험 (주)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-3 한화 꿈에그린 효원 101동 3층 302호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

건축년도: 2008년

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

건물면적: 161.90㎡ (약 49.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 494,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, '효원공원' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 업무시설, 상업시설, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도시적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 대지는 동측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 및 중로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한정될 수 있어 매수인의 신분 및 용도에 따른 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10 근저당권 (농협생명보험주식회사, 2014년 9월 1일 접수)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정미선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 620,007,494원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재는 없으며, 제시된 정보로는 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 행정, 업무, 상업 기능이 집중된 지역입니다. 효원공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 지하철역과 버스정류장이 가까워 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다. 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있어, 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 '효원공원'을 통해 여가를 즐길 수 있으며, 수원시청 및 주변의 다양한 관공서, 은행, 병원, 백화점, 대형마트 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 용도에 따라 추가 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2025년 8월 26일까지)

또한, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

2008년 준공된 건물로, 외벽 마감 등 전반적인 건물 상태는 조사 시점에서의 현황을 반드시 확인해야 합니다. (제시된 정보에는 구체적인 건물 상태 점검 내용은 없습니다.)

6.3. 주변 환경

업무 및 상업시설이 혼재된 지역 특성상, 소음 등 생활 환경에 대한 민감도는 개인에 따라 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시의 핵심 업무 및 상업 지구에 위치한 한화 꿈에그린 효원 오피스텔로, 지하철역 초역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 물건입니다. 감정가는 494,000,000원이며, 건물 면적(161.90㎡)은 약 49평으로 비교적 넓은 편입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 권리적 측면에서 매우 안전합니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항에 대한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 수원시청역 도보 거리, 효원공원 인접, 수원시 핵심 업무/상업 중심지.

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 권리분석상 안전: 모든 권리 소멸, 인수되는 보증금 없음.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중으로, 안정적인 임대 수요 기대.

* 넓은 전용 면적: 161.90㎡ (약 49평)으로, 단일 세대 거주 또는 고급 오피스텔 임대 수익형 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '한화 꿈에그린 효원 101동'의 161.9㎡ 면적 물건이 2026년 2월 11일 50,600만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(494,000,000원)보다 약 1,200만원 높은 가격입니다. 다른 면적의 물건(약 95㎡)은 30,500만원~31,000만원 선에 거래되었습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 161.90㎡의 넓은 면적이며, 입지가 매우 우수하고 최근 실거래가도 존재합니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 입찰가는 최근 실거래가 수준 또는 감정가를 기준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 50,600만원을 참고하여, 경매 낙찰가의 일반적인 할인율을 적용하되 입지 조건과 권리 상태를 감안하면 다음과 같은 범위를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가 대비 90% 수준 (약 44,500만원)

* 적정 접근: 감정가 수준 (약 49,400만원)

* 적극적 접근: 최근 실거래가 수준 (약 50,600만원)

9.3. 최종 제안

종합적으로 판단할 때, 45,000만원에서 49,500만원 사이의 금액으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 법원 분위기 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 조사 결과

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. '효원공원'이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 수원시청을 중심으로 한 도심 지역에 위치하고 있어 생활 편의시설 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.