나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512976 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 623-92 리젠빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,오피스텔,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2015년 8월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건중 제6층 제601호로 외벽:스톤코트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지 장방형의 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

해댕사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2023카임4478(2024.01.10) 임차보증금: (1) 218,000,000원, (2) 228,000,000원 범 위: 6층 601호 84.86제곱미터 전부 임대차계약일자: (1) 2020.02.07, (2) 2022.01.09 주민등록일자: 2020.03.09 점유개시일자; 2020.03.09 확정일자: (1) 2020.02.11, (2) 2022.01.14 임차권자: 김**(750227-*******), 인천 미추홀구 용오로34번길 17, 601호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512976 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 623-92 리젠빌 6층 601호

건물명: 리젠빌

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 220,000,000원

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2015년 8월 20일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 층수: 7층 건물 중 제6층

전용면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

총 건물 면적: 994.33㎡ (약 300.77평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

토지 지분: 34.51㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권금액 228,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김인선)

보증금: 228,000,000원

전입일자: 2020년 3월 9일

확정일자: 2020년 2월 11일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 '인수 보증금 합계: 0원' 명시에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 김

보증금: 218,000,000원

임대차계약일자: 2020년 2월 7일

주민등록일자: 2020년 3월 9일

점유개시일자: 2020년 3월 9일

확정일자: 2020년 2월 11일

비고: 을구 5번 순위 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 최은식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 23일

대항력: 없음

* HUANGYING

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 23일

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 을구 5번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 임대 현황

본건과 유사한 평수의 오피스텔 매매가는 2억 1천만원에서 2억 5천만원 선으로 형성되어 있으며, 최근 2억 3천만원대의 거래 사례가 있습니다. 임대 시세는 보증금 1,000만원에 월세 70~80만원 수준입니다.

4.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보의 의미

HUG(주택도시보증공사)는 임대보증금 반환 보증을 통해 임차인의 권리를 보호합니다. 'HUG 인수조건 변경'은 HUG가 임차인의 보증금을 승계하는 조건이 변경되었음을 의미할 수 있으며, 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 높입니다. 공동담보는 여러 채권자가 하나의 담보 물건에 대해 권리를 가지는 것으로, HUG의 채권 회수를 위해 경매가 진행되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천 미추홀구 용현동은 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 용현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

인천 미추홀구 용현동 일대는 최근 도시 정비 사업을 통해 주거 환경이 개선되었으며, 현재 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 내용의 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역(외국인 한함)으로, 외국인 낙찰 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 용현초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용과 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경에 따른 부담 없는 인수 가능성.

* 주변 개발 및 정주 여건 개선으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 본건의 감정가를 고려했을 때, 인수 보증금이 없다는 점을 감안하면 215,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 주변 유사 물건의 거래 사례와 본건의 현 시세, 그리고 HUG 인수 조건 변경 사항을 종합적으로 반영한 예상 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.