나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512931 [1] 인천광역시 남동구 간석동 392-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하며, 간석역 동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 노후화된 소규모 공동주택, 단독주택 및 신축된 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 간석역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 연와조 스라브위기와지붕 지상 2층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 1986.02.20) 외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

인천광역시 남동구 간석동 392-3 2층202호에 소재한 다세대주택입니다. 본건의 감정가는 60,000,000원이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

1.2. 면적정보

토지 면적은 19.49㎡(약 5.90평)이며, 건물 전용 면적은 32.78㎡(약 9.92평)입니다. 전체 건물 면적은 249.93㎡(약 75.6평)입니다.

1.3. 물건개요

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하며, 간석역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 노후화된 소규모 공동주택, 단독주택 및 신축 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 간석역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

말소기준권리는 2025년 10월 1일을 접수일자로 하는 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)이며, 등기부채권 총액은 45,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 임차인으로 주택도시보증공사(이 )가 있으며, 보증금 45,000,000원, 차임 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2022년 04월 01일이며, 배당신고일자는 2024년 05월 02일입니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리및소멸예정권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)보다 선순위로 인수될 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는권리및보증금

인수되는 보증금은 총 0원입니다. 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어, 을구 1번 주택임차권 등기(이 , 45,000,000원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변실거래가분석

최근 2026년 3월 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 34.65㎡, 1991년식 건이 5,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 524만원 수준입니다. 더 최근이고 규모가 큰 건물(1987년식, 47.56㎡, 12,000만원; 2014년식, 64.73㎡, 17,300만원)은 평당 833만원 이상의 높은 가격으로 거래되었습니다.

4.2. 감정가적정성검토

본건의 감정가 6,000만원은 면적(32.78㎡, 약 9.92평) 대비 평당 약 605만원 수준으로, 최근 실거래가 중 가장 낮은 거래 사례(5,500만원)와 유사하거나 조금 높은 수준입니다. 신축 건물 대비 낮은 감정가는 건물 연식(1986년) 및 내부 미확인 상태를 반영한 것으로 보이며, 향후 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및주거환경

인근에 1호선 간석역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역은 다양한 연식의 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미확인내부상태

폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다.

6.2. 건물노후화

1986년 사용승인된 건물로, 리모델링 또는 수리가 필요한 상태일 수 있습니다.

6.3. HUG인수조건변경관련사항

HUG 인수 조건 변경 및 특수물건정보로 표기되어 있어, 계약 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획및제한사항

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 외국인 토지거래 허가구역(특정 기간) 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 간석역 역세권에 해당하여 교통이 편리합니다. HUG 관련 특수물건으로 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용은 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후화 및 내부 미확인 상태는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자포인트

* 간석역 역세권 입지.

* 인수할 보증금이 없어 명확한 투자 비용 산정 가능.

* HUG 관련 권리관계 정리로 명도 용이성 기대.

* 주변 시세 대비 감정가 수준이 상대적으로 낮아 시세차익 또는 재개발/리모델링 투자 잠재력 보유.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 60,000,000원이며, 주변 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다. 건물 연식 및 내부 미확인 상태 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가 수준에서 경합이 이루어질 것으로 예상되며, 보수적으로 접근 시 65,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.