나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512914 [1] 인천광역시 서구 연희동 726-9 연희2차하이츠빌라 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 "아시아드 경기장역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 1995.07.11.) 외벽 : 드라이비트 및 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

726-9, 726-8 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. -임차보증금 금100,000,000원 -임대차계약일자 (1)2020년09월25일, (2)2021년02월05일 -확정일자 2020년09월28일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512914 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 726-9 연희2차하이츠빌라 2동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 106,000,000원

* 토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

* 건물면적: 46.44㎡ (약 14.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 건축연도: 1995년 (사용승인일 1995.07.11.)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 "아시아드 경기장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2021년 03월 12일 접수된 남인천세무서장의 압류입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외한 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: "을구 순위 7번 주택임차권등기"가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-26

* 확정일자: 2020-09-28

* 배당신고일자: 2022-12-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 존재하며, 임차보증금은 100,000,000원입니다.

* 집합건물 등기부요약상 을구 7번 주택임차권(김재환, 100,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 5,324,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천 서구 연희동 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 학교와 공원이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 북동측 인근에 서곶중학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인천2호선 아시아드 경기장역 및 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 또는 법인이 주택 용도로 취득 시 토지거래허가를 받아야 합니다. (허가기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용은 인수 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 인근 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 인근 학교 주변 지역으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 계획: 인천2호선 아시아드 경기장역 인근의 개발 계획 등 주변 개발 이슈에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 건축 연도가 오래되었으나, 최근 주변 실거래가 데이터를 보면 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 지역입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 일부 주의사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 인천2호선 아시아드 경기장역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변에 학교, 공원 등 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 유사한 시기에 거래된 연희동 726-688번지 소재 연희점보주택 52.39㎡(1995년 건축)가 2026년 1월 19일 131,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(46.44㎡)의 환산 시세는 약 116,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다른 인근 다세대주택의 거래 사례(2001년 건축, 57.54㎡, 150,000,000원) 역시 유사한 가격대를 형성하고 있어, 본 건의 시장 가치를 뒷받침합니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 최근 거래 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로 판단됩니다.

* 본 보고서에서는 118,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.