나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72435 [1] 경기도 남양주시 다산동 6193-1 더리더스타워 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주시청 제2청사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 '도농역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 1층 124호, 125호, 126호로서 외벽: 외장 석재 등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감. 창호: 강화유리 및 일루미늄 샤시 창호임.

이용상태

기호 1(1층 124호) : 근린생활시설(설맥주점)으로 이용중임. 기호 2(1층 125호) : 근린생활시설(설맥주점)으로 이용중임. 기호 3(1층 126호) : 근린생활시설(설맥주점)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기 설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 30미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공 주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: 기호 1,2,3 건물의 내부 벽체는 없는 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2,3번은 근린생활시설(설맥주점)으로 건물의 내부 벽체 없는 상태로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 남양주시 다산동 소재 더리더스타워 1층 124호의 경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72435 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6193-1 더리더스타워 1층 124호

용도: 근린상가

감정가: 2,904,000,000원

토지면적: 21.44㎡ (약 6.48평)

토지지분: 21.4419㎡ (약 6.48평)

건물면적: 105.84㎡ (약 32.02평)

건물지분: 105.84㎡ (약 32.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (군산시수산업협동조합)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 124호 [cite:1, cite:3]

건축물 용도: 의료시설(병원), 근린생활시설, 업무시설

1.1. 1.주요 특이사항

1. 일괄매각 대상입니다.

2. 본건 목록 1, 2, 3호(124호, 125호, 126호)는 근린생활시설(설맥주점)로 이용 중이며, 건물의 내부 벽체가 없는 상태입니다 [cite:1, cite:9].

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, "남양주시청 제2청사" 북서측 인근에 소재합니다. 주위로는 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 경의중앙선 '도농역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 3.도로상태

북서측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 비고란에만 표기되어 있음)

1.3. 2.권리관계 요약

* 말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 2,520,000,000원).

* 경매 신청 채권자는 군산시수산업협동조합입니다.

* 등기부채권 총액은 2,520,000,000원입니다.

* 집합건물 등기부 상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있습니다 [cite:4, cite:5].

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 주식회사설맥다산점 이상현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2023-09-22

* 확정일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 이용 현황

본건은 '더 리더스타워' 건물 내 1층 124호로, 현재 근린생활시설(설맥주점)로 이용 중입니다. 동일 건물 내 125호, 126호 또한 설맥주점으로 이용 중이며, 이들 호실은 내부 벽체가 없는 상태로 함께 이용되고 있습니다 [cite:1, cite:9]. 건물은 총 10층 중 1층에 해당하며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 알루미늄 샤시로 구성되어 있습니다.

1.4. 2.토지 이용 계획

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (남양주 다산지금 공공주택지구)

* 대로1류 (폭 35m~40m), 중로1류 (폭 20m~25m), 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 공공 주택지구 (남양주 다산지금 공공주택지구)

* 그 외 공장설립 승인지역, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정) 등에 해당합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: '남양주시청 제2청사'가 인근에 위치하고 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 경의중앙선 '도농역'을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 및 상업 환경: 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 벽체 부재: 본건(124호) 및 연접 호실(125, 126호)이 벽체 없이 이용 중인 관계로, 향후 임차인 유치 또는 업종 변경 시 내부 철거 및 구조 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다 [cite:1, cite:9].

* 토지 이용 제한: 남양주 다산지금 공공주택지구 내에 위치하고 있어 지구단위계획의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 공장설립 관련 규제 및 토지거래계약 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

* 집행 유예/취하 가능성: 임의경매이므로 채무 변제 시 경매가 취하될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 더리더스타워에 위치한 근린상가로, 역세권(도농역)과 공공기관(남양주시청 제2청사)이 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 설맥주점으로 내부 벽체 없이 사용 중인 상태로, 이는 향후 리모델링 시 비용 발생 가능성을 내포하지만, 동시에 넓은 공간을 활용한 다양한 업종 전환 가능성을 시사합니다. 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 도농역 및 주요 도로망과의 연계성이 좋으며, 남양주시청 제2청사 인접으로 행정 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 상업 및 주거 복합 지역: 근린상가, 오피스텔, 공공시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요를 흡수할 수 있는 지역입니다.

* 건축물 활용 가능성: 현재 내부 벽체 없이 넓게 사용되고 있으나, 이는 용도 변경 시 넓은 공간을 활용할 수 있는 잠재력을 보여줍니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

* 권리관계 명확성: 임의경매 절차로 진행되며, 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 시장 조사(인근 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 업종별 수익률 분석 등), 점유자 명도 가능성 및 예상 명도 비용, 내부 수리 및 인테리어 예상 비용, 그리고 해당 지역의 개발 계획 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 본 물건의 감정가는 2,904,000,000원이며, 이는 시장 조사의 출발점으로 활용될 수 있습니다.

1.10. 주변 환경 정보 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지(경기도 남양주시 다산동 6193-1) 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 수 있는 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 혼재되어 있으며, 상대적으로 정주 여건 및 상업 환경이 양호한 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.