나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512962 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 172-3 삼성캐슬 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 미추홀구 주안동 소재 "인천사랑법원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용, 단독주택 및 상업용건물로 형성되어, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층중 6층 601호로서 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 방형의 오피스텔 및 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-본건 집합건물의 등기부상 용도는 업무시설 및 공동주택으로 되어있으나 6층의 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512962 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 172-3 삼성캐슬 6층 601호

건물명: 삼성캐슬

구분: 다세대주택 (집합건축물대장상 용도)

토지 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물 면적: 71.22㎡ (약 21.55평)

감정가: 232,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOO

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천사랑법원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주상용, 단독주택 및 상업용 건물 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 건물은 동측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지 형상: 본건 토지는 대체로 방형으로, 오피스텔 및 다세대주택 건물이 소재하는 부지이며 인접 도로와 등고를 이룹니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천수산업협동조합의 근저당권 (접수일자 2023-06-09) 입니다.

말소될 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인천수산업협동조합 근저당 (2023-06-09, 120,000,000원)

* 경기수산업협동조합 가압류 (2024-04-19, 200,000,000원)

* 인천세무서장 압류 (2025-01-14)

* 임효빈 가압류 (2025-09-01, 60,000,000원)

인수되는 권리: 본건은 매각으로 인해 위에 명시된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 등기부채권액: 380,000,000원

임차인 현황:

* 곽민서: 보증금 60,000,000원, 차임 0원.

* 전입신고일자 및 확정일자: 2024-03-28.

* 배당신고일자: 2026-01-09.

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인 곽민서는 대항력이 없으므로, 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건 소재지인 주안동은 인천광역시의 주요 도심 지역 중 하나로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

물건지 인근은 주상복합 건물, 단독주택, 상가 건물 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 주상복합, 주택, 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

편의시설: 인근 상업 지구 및 주거 지역 내에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 소재하고 있습니다.

주변 시설: 인천사랑법원 인근에 위치하며, 일반적인 도시 생활을 영위하는 데 필요한 기본적인 시설 이용이 가능합니다. 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오하거나 기피할 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 본건은 집합건물의 등기부상 용도가 업무시설 및 공동주택으로 되어 있으나, 6층의 집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축물 용도 변경, 증축, 개축, 재건축 시 행정적인 제약이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 등기부상 용도와 실제 사용 용도 간의 차이로 인한 세금 문제나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

감정가 대비 시장 시세: 제공된 주변 매매 사례(전용면적 약 43-44㎡)의 가격은 8,200만 원에서 1억 2,200만 원 수준으로, 본건의 건물 면적(71.22㎡) 대비 감정가(2억 3,200만 원)가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 시장 상황에 따라 실제 낙찰가율이 감정가에 미치지 못할 가능성이 있습니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고일이 2026년 1월 9일로 임박해 있어 명도 절차 진행 시 원만한 협조가 이루어지지 않을 경우 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 인천 미추홀구 주안동 소재 삼성캐슬 6층 601호에 위치한 다세대주택입니다.

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 등기부상 용도(업무시설 및 공동주택)와 건축물대장상 용도(다세대주택)의 불일치입니다. 이는 향후 법적, 행정적 문제 발생 소지를 내포하고 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

권리관계는 비교적 명확하여, 대부분의 등기된 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차인의 보증금도 없어 권리상 부담은 적습니다.

감정가는 2억 3,200만 원으로 책정되었으나, 유사 지역의 다세대주택 매매 사례와 비교했을 때, 면적 대비 감정가가 높게 평가된 것으로 보입니다. 입찰 참여 시 시세 대비 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 용도 불일치라는 리스크와 감정가의 적정성에 대한 신중한 판단이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 전용 면적: 71.22㎡ (약 21.55평)의 전용 면적을 갖추고 있어 실거주 목적 또는 임대 수익을 고려할 때 유리할 수 있습니다.

권리 부담 적음: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 매우 적습니다.

편리한 주거 환경: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원입니다. 하지만 제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(전용면적 약 43-44㎡)가 82,000,000원에서 122,000,000원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건(71.22㎡)의 시장 가치는 감정가 대비 조정될 필요가 있습니다.

주변 시세(약 190만 원/㎡ ~ 270만 원/㎡)를 적용하여 본건의 면적(71.22㎡)에 대입하면, 대략 1억 3,500만 원에서 1억 9,200만 원 범위의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

여기에 집합건축물대장상 용도와 등기부상 용도의 불일치, 그리고 향후 발생할 수 있는 건축 관련 리스크 및 명도 진행 시 소요될 시간과 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 1억 4,000만 원 ~ 1억 8,000만 원 범위로 판단됩니다. 이 가격대는 감정가의 약 60% ~ 78% 수준이며, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.