나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72424 [1] 경기도 남양주시 평내동 581 평내마을평내1차대주파크빌 1507동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "평내중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생할시설, 생활편의시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 주변에 평내IC, 경춘선 '평내호평역' 이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골 경사지붕 20층 중 14층 1401호로서 외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감(탐문조사) 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 '평내로', 북동측으로 '경춘로1286번길, 북서측으로 '평내로29번길', 남서측 일부로 '경춘로1256번길'과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조 간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간 선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2012-11-29)(남양주신촌초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주평내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바 람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교 (구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11 -29)(남양주평내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 남성균 지분(2분의 1)만의 평가임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72424 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 평내동 581 평내마을평내1차대주파크빌 1507동 14층1401호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골 경사지붕 20층 중 14층

사용승인일: 2005년 3월 25일

2.3. 면적 정보

토지면적: 52.21㎡ (약 15.79평)

토지지분: 26.10305㎡ (약 7.90평)

건물 전용면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

건물지분: 42.46785㎡ (약 12.84평)

참고: 본 건은 토지 및 건물 지분(2분의 1) 매각입니다.

2.4. 감정가

감정가: 204,500,000원 (이는 지분 전체에 대한 감정가가 아닌, 매각 대상인 지분(2분의 1)에 대한 감정가로 판단됩니다.)

2.5. 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고

2.6. 주의사항

1. 지분매각 대상이므로 공유자와의 관계를 고려해야 합니다.

2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "평내중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 생활편의시설, 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 평내IC 및 경춘선 '평내호평역'이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 토지는 남동측으로 '평내로', 북동측으로 '경춘로1286번길', 북서측으로 '평내로29번길', 남서측 일부로 '경춘로1256번길'과 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소기준권리: 2016년 11월 23일 한국주택금융공사 근저당 (을3)

등기부 채권 총액: 273,600,000원 (한국주택금융공사 213,600,000원, 신한은행 60,000,000원)

강제경매 신청 채권자: 신용보증기금 (106,433,124원)

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 매각으로 소멸되지 않습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

단지 인근으로 아파트 단지와 함께 다수의 근린생활시설 및 생활편의시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능은 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 및 제공된 정보에 따르면, 본 물건 인근에 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, '역사문화환경보존지역(남양주 궁집)'으로 지정된 지역이 인근에 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거환경

대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

6.2. 교육시설

평내중학교, 평내초등학교, 남양주신촌초등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6.3. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.4. 아파트 정보

단지명: 평내마을평내1차대주파크빌

총 동수: 11동, 총 세대수: 595세대

주차대수: 총 306대 (지하 17대, 지상 12대, 전기차충전기 지하 16대)

최고층: 20층, 최저층: 2층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분매각으로 인한 불확실성

본 건은 토지와 건물의 지분(2분의 1)만 매각 대상입니다. 따라서 매수인은 다른 공유자와 함께 부동산을 소유하게 되며, 향후 재산권 행사, 관리, 처분 등에 있어 공유자와의 협의가 필요하거나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

7.2. 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자가 낙찰받지 못하게 됩니다. 공유자의 우선매수권 행사 의사 및 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한사항

다수의 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보조간선도로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택용도) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 대단지 아파트의 지분(2분의 1) 매각 건입니다.

입지적으로는 교통, 생활 편의시설, 학군 등 주거 여건이 양호한 편이며, 주변 환경도 안정적인 주거 지역입니다.

다만, 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '지분매각'이라는 점입니다. 매수 시 소유권이 공유하게 되므로, 다른 공유자와의 원만한 관계 유지가 필수적이며, 향후 명확한 분할이나 합의 없이는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 공유자의 우선매수권 행사 가능성은 입찰 참여 시 신중한 판단을 요하는 부분입니다.

이러한 지분매각의 특성을 고려할 때, 일반적인 아파트 경매와는 다른 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 주변 대단지 아파트 단지와 함께 잘 갖추어진 교통, 교육, 생활 편의시설은 꾸준한 주거 수요를 뒷받침합니다.

* 가격 메리트 가능성: 지분매각이라는 특수성으로 인해 일반 매물 대비 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 공유자 우선매수권 행사가 없거나, 향후 공유물 분할 등을 통해 온전한 소유권을 확보할 경우, 입지 대비 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 평형(전용 84㎡)의 매매가는 2026년 4월~6월 기준 39,000만원 ~ 41,000만원 수준에서 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 204,500,000원으로, 이는 매각 대상인 지분(2분의 1)에 대한 가치로 해석됩니다. 즉, 전체 아파트 가치가 약 40,900만원(204,500,000원 * 2) 수준으로 산정된 것으로 보입니다.

이러한 시장 시세를 고려할 때, 감정가는 지분 가치를 적정 수준에서 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

그러나 공유자 우선매수권 행사라는 큰 변수가 존재하므로, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 감정가 대비 100% ~ 110% 수준

* 보수적 접근: 약 204,500,000원 ~ 215,000,000원

* 적정 입찰가 (예상): 약 210,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 지분 매각 및 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 리스크를 감안한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상의하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.