나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512862 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 348-101 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '축현초등학교'북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대, 아파트 및 로변으로 근린상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 직선거리 약 700m 정도에 수인분당선 '송도역'이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕의 3층 건물이며 사용승인일은 1990-12-27 임. 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감 내벽 : 페인트, 벽지마감 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (현황도면 없음)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6m 정도의 도로에 접하고 있음,

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 정보: 인천광역시 연수구 옥련동 348-101, 3층 301호

사건번호: 인천지방법원 2025타경512862 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 24.58㎡ (약 7.44 평)

건물면적: 40.98㎡ (약 12.40 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 축현초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린상가 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 북서측으로 약 700m 거리에 수인분당선 송도역이 위치하여 광역 접근성도 확보하고 있습니다.

단지 주변으로 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 인근 지역으로 이동하여 이용해야 합니다.

주변에 축현초등학교가 소재하며, 주택가 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없으며, 주거 환경을 저해할 만한 시설은 인접하지 않은 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 18일 신한카드의 가압류(채권금액 9,334,305원)입니다.

이후 2025년 9월 30일 동일 채권자인 신한카드 주식회사에 의한 강제경매 개시결정(채권금액 14,815,224원, 사건번호 2025타경512862)이 이루어졌습니다.

등기부상 소유권이전 및 가압류, 강제경매 내역이 확인되며, 이러한 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 최성인이 거주 중이며, 보증금 60,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인의 전입 및 확정일자는 2020년 8월 25일로, 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

경매 물건 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

권리 분석상 추가적으로 인수해야 할 인수 보증금은 0원이지만, 임차인의 보증금 60,000,000원에 대한 위험은 존재합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다.

건물 준공 연도가 1990년으로 비교적 오래되었으나, 최근(2026년 7월) 인근에서 유사한 다세대주택이 93,000,000원(39.93㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 2026년 7월에 125,000,000원(62.52㎡)에 거래된 사례도 있어, 단지 내 시세는 비교적 형성되어 있는 것으로 보입니다.

본건의 감정가는 82,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 낮은 수준이나, 층수 및 내부 상태에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다.

해당 지역의 일반적인 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 소형 다세대 주택으로서의 잠재적 가치는 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에 축현초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

수인분당선 송도역까지 도보로는 다소 거리가 있으나, 버스 이용 시 접근이 가능합니다.

인근 로변으로 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 지역으로서 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최성인의 보증금 60,000,000원 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 임차인이 보증금을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 이를 부담해야 할 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 1990년으로 노후화되어 있어, 향후 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 관한 사항으로 일반적인 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다. (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

현황도면이 없어 실제 이용 현황과 공부상 면적 간의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 연수구 옥련동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 실거래 사례를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다.

단, 대항력 있는 임차인의 존재와 노후화된 건물 상태는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히, 임차인의 보증금 60,000,000원에 대한 정확한 분석과 인수 여부 판단이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 만료되어가는 점은 향후 거래에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 및 잠재적 시세 상승 여력

* 안정적인 주택가에 위치한 입지

* 인근 역세권 개발(수인분당선 송도역)에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래가는 93,000,000원 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원 인수 가능성을 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 감안하여, 입찰가 산정 시 해당 금액을 직접 제외하지는 않으나, 임차인 보증금은 낙찰자의 총 투자 비용에 반드시 포함시켜야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그보다 약간 높은 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 임차인과의 협상 결과, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.