나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512964 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-124 향촌빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2002.08.12 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물내 제4층 제401호로서, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향 완경사 지대내 자체지반 평탄한 가로장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512964 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-124 향촌빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 18.71㎡ (약 5.65평)

건물면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 대상 물건이 속한 지역은 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 밀집한 기존 주택지대로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 가압류(2024.02.23.)가 본 건물의 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번의 주택임차권등기가 존재합니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)로부터 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 해당 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 29일

확정일자: 2020년 07월 10일

대항력: 없음. 따라서 본 건물을 낙찰받으시는 경우 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부 요약:

소유권 이전: 유규림(2020.07.29.), 정영애(2021.08.11.)

가압류: 서울보증보험(2024.02.23.), 말소 처리됨.

강제경매: 주택도시보증공사(2025.10.02.), 말소 처리됨.

주택임차권: 김가비(2024.08.21.), 말소 처리됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하며, 주변에는 기본적인 생활 편의를 제공하는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 생활권 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: "인천동부초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 주변에 소규모 상점들이 있어 일상적인 생활 편의는 가능하나, 대형마트나 종합병원은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

교통: 버스 노선이 다양하게 운행되어 시내 접근성이 좋으며, 자가용 이용 시에도 주요 도로망으로의 진입이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2002년에 사용승인을 받은 건물로서, 약 20년 이상 경과하여 일부 시설의 노후화 및 추가적인 유지보수가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 해당 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상)에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재건축이나 개발 시 고려되어야 합니다.

현황: 현황조사보고서에 따르면 본 건물의 입구에 가정용 물건들이 적치되어 있다는 내용이 있습니다. 이는 내부 물품 정리 및 청소 등 초기 이사 및 거주 시작 시 일부 불편함을 야기할 수 있습니다.

임대관계: 임대관계가 미상으로 표시된 부분이 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력이 없고 보증금 전액이 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 기본적인 입지 여건과 생활 편의성은 무난한 수준이며, 감정가는 91,000,000원입니다. 권리분석 결과, 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 건물은 2002년에 건축되어 연식이 있으나, 외관상 큰 문제는 보고되지 않았습니다. 주변 시세와 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이나 인수 비용이 발생하지 않습니다.

인천 동부초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 전용 면적은 38.50㎡ (약 11.65평)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 1991년에 건축된 유사 면적(36.51㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 산정 시, 본 물건의 현재 시장 가치는 약 97,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 91,000,000원입니다.

인수해야 할 채무 부담이 없고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 80,000,000원부터 88,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

참고로, 제시된 "대명빌라(841-27)"의 2026년 3월 30,000,000원 거래가는 면적 대비 매우 낮아 일반적인 시장 가격과 차이가 크므로, 본 시세 분석에서는 우선적으로 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.