나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512930 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 541-17 도화빌라 가동 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 불가능하나 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물 내 제1층 제201호로서, 외벽 : 벅벽돌쌓기 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측의 세로(불)를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512930 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 541-17 도화빌라 가동 1층201호

건물명: 도화빌라 가동 201호

신 주소: 인천광역시 미추홀구 경인로252번안길 27-2 (도화동)

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

건물 정보:

- 건물구조: 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물 내 제1층 제201호

- 준공일: 1990년 7월 21일

- 건물면적: 43.18㎡ (약 13.06평)

- 건물지분: 43.18㎡ (약 13.06평)

- 토지면적: 31.46㎡ (약 9.52평)

- 토지지분: 31.46㎡ (약 9.52평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 직접 접근은 어려우나, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임. 인근 지하철역으로는 시민공원역, 도화역 등이 도보 약 15-20분 거리에 위치함.

* 도로상태: 본건의 출입은 북측의 세로(불)를 이용함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함), 도시관리계획 입안 중(2025-07-18).

1.2. 권리분석

- 경매개시결정일: 2025년 10월 1일 (인천지방법원 2025타경512930)

- 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

- 말소기준권리: 서울서부지방법원 가압류 결정 (2025년 3월 13일, 서울보증보험, 16,788,261원)

- 등기부채권 총액: 89,788,261원 (서울보증보험 가압류 16,788,261원 + 주택도시보증공사 강제경매 73,000,000원)

- 주요 권리내역:

* 소유권 이전 (정연옥, 2019-10-11)

* 주택임차권 (안효진, 보증금 73,000,000원, 전입 2020-03-23, 확정 2020-02-13, 배당신고 2024-04-19, 대항력 없음, 말소 예정). HUG 인수조건 변경으로 인해 해당 임차권은 말소될 것으로 보임.

* 소유권 이전 (김현정, 2022-08-02, 매매 76,000,000원)

* 가압류 (서울보증보험, 2025-03-13, 16,788,261원, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-01, 73,000,000원)

- 인수되는 권리: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 인수되는 보증금 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 일부 업무시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있음.

* 개발 계획: 현재 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 계획 확정 전까지는 불확실성이 존재함.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 다세대주택으로, 개인의 주거 공간으로 활용하기 적합함.

* 교육시설: 도화초등학교가 인접하여 자녀 교육에 편리한 환경임.

* 편의시설: 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하며, 기본적인 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공함.

* 기타: 주변에 업무시설이 혼재하여 직주근접성이 일부 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사와 관련된 특이사항으로, 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되나, 매각 진행 과정에서의 변동 가능성을 확인해야 함.

* 도시관리계획 입안 중: 향후 개발 계획이 지역에 긍정적인 영향을 줄 수도 있으나, 건축 규제 등 예상치 못한 변화가 있을 수 있음.

* 건물 노후도: 1990년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 고도지구 제한: G.L+15m 이하로 고도 제한이 있어 신축이나 증축 시 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 도화초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 주거지임. 현재 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보임. 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 건물 노후도와 고도지구 제한 등은 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 교육 환경: 도화초등학교 인접.

* 향후 개발 기대감: 도시관리계획 입안 중으로 지역 발전 가능성.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없음.

* 적정 수준의 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 면적.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 32.76㎡(약 9.91평)의 다세대주택이 45,000,000원에, 전용면적 38.23㎡(약 11.57평)의 다세대주택이 50,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전용면적 43.18㎡(약 13.06평)임을 고려할 때, 평당 가격으로 환산하면 약 430만원~450만원 수준으로 분석됩니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 56,000,000원에서 59,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있을 것으로 보이며, 보증금 및 차임이 없는 임차인의 권리가 매각으로 소멸되는 점을 고려하면 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

이에, 인수 보증금 0원을 제외하고, 시장 상황 및 본건의 입지, 향후 개발 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 62,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.