나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512925 [1] 인천광역시 서구 공촌동 312-26 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 내 제4층 제402호 외벽 : 치장석붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로 다세대주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)) , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512925 (1)

채권자: 주택도시보증공사

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 312-26 4층402호

건물명: 행남파크빌

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 136,000,000원

건축년도: 2001년

1.2. 면적 정보

토지 면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

건물 면적: 55.28㎡ (약 16.72평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북측 인근에 위치하고 있음.

주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 제반 환경 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 12월 1일 주택도시보증공사의 가압류 (등기부채권 총액: 340,000,000원)

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸함.

을구 7번 주택임차권(이지은)은 대항력은 없으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-17. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-06. 대항력 없음.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 채권자 주택도시보증공사(HUG)에 의한 강제경매 사건임.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차인 이지은 씨의 경우 대항력이 없고 보증금이 인수되지 않아 권리상 특이사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 인천 서구 공촌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 지속적인 주거용 부동산 거래가 이루어지고 있음.

인근에 공촌초등학교 등 교육시설이 위치하여 주거 환경이 양호한 편임.

4.2. 용도 지역

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (도시관리계획 입안 중인 지역)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

과밀억제권역에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

공촌초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 편의 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가 구역임 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 이는 매수자에게 추가적인 행정 절차를 요구할 수 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있으므로, 계약 및 잔금 납부 시 HUG의 지침을 면밀히 확인해야 함.

6.3. 기타 유의사항

임대 관계 미상으로, 명도 진행 시 임차인 관련 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

건축년도(2001년)를 고려할 때, 내부 상태 및 설비에 대한 현장 확인이 필수적임.

초기 조사 결과, 인근에 유해 시설 등은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

인천 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 공촌초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사임.

권리 관계상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 확인이 필요한 사항이 존재함.

건축년도(2001년)를 고려할 때, 내부 상태 및 설비에 대한 점검이 필요함.

8. 투자 포인트

인근 공촌초등학교 위치로 인한 안정적인 주거 수요 기대.

토지거래허가구역 지정 해제 또는 완화 시 추가적인 가치 상승 가능성.

감정가 대비 시세 비교를 통한 적정 낙찰가 산정 시 수익률 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

2026년 1월 17일, 71.46㎡ (약 21.6평) 규모의 미도빌라(312-16)가 14,000만원 (1억 4천만원)에 거래됨.

2026년 1월 19일, 34.48㎡ (약 10.4평) 규모의 성창그린빌라트4동(307-26)이 5,300만원 (5천 3백만원)에 거래됨.

2026년 1월 12일, 39.46㎡ (약 11.9평) 규모의 주천그린빌라(316-0)가 7,500만원 (7천 5백만원)에 거래됨.

본건의 건물 면적은 55.28㎡ (약 16.72평)으로, 최근 거래된 물건들의 면적과 가격대를 고려할 때, 7,500만원 ~ 14,000만원 사이의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됨.

건물의 건축년도(2001년)와 본건의 감정가(136,000,000원)를 고려하면, 전용면적 55.28㎡ 기준으로는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됨.

이전 거래 사례 중 312-16번지(미도빌라)는 본건과 인접한 번지수로, 면적(71.46㎡)은 크나 가격(1.4억)이 높게 형성되어 있음. 본건(55.28㎡)은 이보다 면적이 작으므로, 시세 하단부인 1.1억 ~ 1.2억 선에서 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

9.2. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려함.

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원으로 예상됨.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 해당 물건의 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.