나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512919 [1] 인천광역시 서구 마전동 982-6 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 마전동 소재 '검단사거리' 남동측 인근에 위치하는 통칭 오페라(오피스텔 및 연립주택) 내에 소재하며, 인근일대는 상업 및 업무용 부동산, 주거용 부동산 등이 혼재 하는 간선도로 후면 상업지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 서측 직선거리 약350미터 지점에 검단사거리역(인천지하철2호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 7층건 내 3층 302호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비,

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 대체로 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭8~12미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마전동 982-6 :일반상업지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512919 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 마전동 982-6 3층302호

용도: 오피스텔 (업무시설 및 공동주택 겸용)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 176,000,000원

토지면적: 16.43㎡ (약 4.97평)

토지지분: 16.4326㎡ (약 4.97평)

건물면적: 69.21㎡ (약 20.94평)

건물지분: 69.21㎡ (약 20.94평)

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

건축구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕 7층 건물 내 3층 302호

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 / 내벽 - 벽지 및 타일 등

설비: 개별난방, 위생, 급배수, 엘리베이터 설비

이용상태: 오피스텔로 이용 중

1.5. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(검단2), 소로2류, 중로3류 접합

제한상태: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택용도 취득 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 서구 마전동 소재 '검단사거리' 남동측 인근에 위치하며, 상업 및 업무용 부동산, 주거용 부동산 등이 혼재하는 간선도로 후면 상업지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

서측 직선거리 약 350미터 지점에 인천지하철 2호선 검단사거리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로 상태

건물 북동측으로 폭 8~12미터 정도의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 내역

말소기준권리: 압류 (금천세무서장, 2025.07.31.)

경매개시결정: 인천지방법원 2025타경512919 (주택도시보증공사, 2025.07.31.)

소유권 변동: 다수 (총 3회)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박 ): 보증금 241,000,000원, 전입 2022-11-24, 확정 2022-11-03, 배당신고 2024-06-26. 등기부상 주택임차권으로 등재되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 말소 예정. (대항력 없음)

* 심은정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-11. 대항력 있음.

3.2. 권리분석 요약

본 건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 압류(금천세무서장) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등을 기준으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 을구 순위 6번의 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 예정입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인: 심은정 씨는 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 전입일자(2024-09-11) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 법적 절차 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 계약 진행 시 정확한 내용 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되어 있습니다. (일반적인 매수자에게는 영향 없음)

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 마전동 지역은 검단사거리 역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 이용 현황

건축물 현황상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 실제 오피스텔로 사용되고 있습니다.

4.3. 주변 시설

인근에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 편의 시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천지하철 2호선 검단사거리역 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

검단사거리역 인근 상업지구에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 이는 외부 조사를 통해 확인이 필요한 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(심은정): 보증금 및 차임이 0원이나 법적 대항력을 가지고 있어, 명도 시 예상치 못한 부담이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와 관련된 특정 조건 변경 내용이 존재하며, 이에 대한 명확한 확인 없이 입찰 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 조건(외국인 주택용도 취득)에 해당할 경우 허가를 받아야 하는 구역입니다. (일반적인 매수자에게는 해당 없음)

* 공동담보: 공동담보로 설정된 경우, 연대 책임 등의 추가적인 위험이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경512919 (1)호 물건은 검단사거리 역세권의 역세권 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 인수조건 변경, 공동담보 가능성 등 복잡한 권리 관계와 특이사항이 산재해 있어 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 관련 문제와 HUG 인수조건 변경에 대한 상세한 확인이 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 검단사거리역 도보권의 우수한 접근성.

* 상업지역 내 위치: 주변 상업 및 업무 시설과의 시너지 효과 기대.

* 복합 용도 가능성: 오피스텔 및 공동주택으로 이용 가능하여 다각적 활용 가능.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 시장 상황 및 권리관계 해소 후 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 176,000,000원입니다.

권리분석상 인수해야 할 보증금은 0원으로 판단됩니다. (심은정 임차인의 보증금 0원, HUG 관련 채권은 말소 예정)

다만, 대항력 있는 임차인(심은정)의 존재로 인한 명도 비용 및 시간, HUG 인수조건 변경에 따른 잠재적 추가 부담 가능성을 고려해야 합니다.

본 물건에 대한 현 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 시세, 공실률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석하는 과정이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 시세에 기반한 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

따라서, 보수적인 접근을 고려할 때 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하되, 반드시 사전에 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 추가 부담 가능성을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.