나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512967 [1] 인천광역시 계양구 작전동 707-22 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.10.27

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황 '현대로얄빌라 2동'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512967 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 707-22 2동 1층102호 (현대로얄빌라 2동 102호)

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000 원

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59 평)

토지지분: 25.08㎡ (약 7.59 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.36㎡ (약 11.00 평)

건물지분: 36.36㎡ (약 11.00 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (등기부상 말소 예정)

주의사항: 현황 '현대로얄빌라 2동'임 (감정평가서 참조)

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 다세대주택 및 빌라 단지로 형성되어 있습니다.

* 건축물대장상 해당 건물(2동)은 1991년 4월 23일에 사용 승인되었습니다.

* 본건과 같은 작전동 지역 내 최근 거래된 유사한 크기의 다세대주택들의 위치는 다음과 같습니다. (참고: 제공된 JSON 데이터 기준)

* 궁전빌라4 (작전동 857-46): 위도 37.5358655, 경도 126.7273897

* 삼성하이츠맨션114동 (작전동 706-22): 위도 37.5257621, 경도 126.734665

* 삼오빌라 (작전동 856-73): 위도 37.5344693, 경도 126.7249883

본건의 소재지(작전동 707-22)와 비교했을 때, 삼성하이츠맨션(706-22)이 가장 인접해 있으며, 다른 비교 대상들도 인근 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 교통, 편의시설, 교육시설 등 상세 정보는 현장 확인 및 추가적인 외부 정보 검색을 통해 파악하시는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑14 (계양구 압류, 2022-10-19)

* 등기부채권 총액: 110,000,000 원 (주택도시보증공사 강제경매)

* 인수되는 권리: 없음

* 권리분석 요약:

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 을7 (고혜연, 주택임차권)은 등기부등본상 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 물건명세서상 '을구 순위 7번 주택임차권등기'는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸되는 것으로 해석됩니다. '임차인 현황'에 '대항력 : 없음'으로 명시된 점으로 미루어 보아, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 채무 인수: 해당 사항 없음

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 인근 작전동 지역의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 39.24㎡(11.87평) 물건이 8,800만원 (㎡당 약 224만원), 전용면적 약 75.72㎡(22.90평) 물건이 13,700만원 (㎡당 약 181만원), 전용면적 약 41.86㎡(12.66평) 물건이 11,300만원 (㎡당 약 270만원)에 거래되었습니다.

* 본건은 건물면적 36.36㎡(11.00평)이므로, 최근 매매가 수준을 바탕으로 추정하면 약 8,100만원에서 9,800만원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 감정가와의 비교:

* 본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 이는 최근 유사 물건의 매매 사례 최고가(약 9,800만원)보다 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 건축 연도: 1991년 (해당 동 기준)

* 해당 동(2동)은 3개 층으로 구성되어 있으며, 본건은 1층에 위치합니다.

* 주변 환경, 편의시설, 교육시설, 교통망 등에 대한 상세 정보는 현장 방문 시 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: '대항력 : 없음'으로 명시된 임차인이 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 입찰 전 최종 확인이 권장됩니다.

* 건물 노후도: 1991년 준공된 건물로, 약 35년 경과됨에 따라 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 여부: 본건 주소지 주변에 혐오시설이 인접해 있는지 여부는 직접적인 현장 조사 및 관련 지도 서비스 확인을 통해 반드시 점검하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재한 다세대주택으로, 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 강제경매로 진행되고 있습니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 감정가가 최근 인근 유사 물건의 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적 하자 없는 물건입니다.

* 실거주 적합성: 건물면적 36.36㎡(약 11평)의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가족의 실거주용으로 적합합니다.

* 지역 내 잠재력: 계양구 작전동은 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 104,000,000 원

* 최근 시세 분석:

* 인근 유사 면적(약 11평)의 최근 매매가는 약 8,800만원에서 9,800만원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 93,000,000 원

(참고: 본 입찰가는 최근 시세 분석 및 감정가 대비 합리적인 수준을 고려하여 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 기일 변경, 입찰 경쟁률, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.