나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512928 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 881-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘인천용현초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사형 다세대주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선(간석역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

통칭 '현우아트빌'(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512928 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 881-7 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

건물면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천용현초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사형 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 1호선 간석역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 국민건강보험공단의 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 순위 13번 주택임차권(박지석, 81,000,000원)은 등기부상 말소 기재되어 있으나, 물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 통상적인 경매 절차에서는 소멸될 가능성이 높습니다. 인수 보증금 총액은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: HANYONGGUANG

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자(사업일자): 2025-03-31

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: XU GUOGEN

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자(사업일자): 2025-03-31

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박지석)

보증금: 86,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-16

확정일자: 2020-06-19

배당신고일자: 2024-08-05

대항력: 없음

비고: 채권자로서 경매를 신청하였으며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원 (약 630,000원/평)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원 (약 900,000원/평)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원 (약 670,000원/평)

본건(39.70㎡)의 감정가는 117,000,000원(약 974,000원/평)으로, 최근 유사 면적의 매매 사례보다 높은 수준입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 차이, 혹은 건물의 연식 등에 따른 가치 평가의 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천용현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철 1호선 간석역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 소재지 인근에 심각한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: HANYONGGUANG, XU GUOGEN 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이로 인해 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건물 정보 불일치 가능성: 건축물대장상 본건(주안동 881-7)은 1978년에 제1종 근린생활시설로 건축된 것으로 표기되어 있으나, 본 경매 물건은 '다세대주택'으로 용도 표기되어 있으며, 3층 301호라는 특정 호실로 구분되어 있습니다. 이는 실제 건물의 용도, 연식, 구조 등에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이러한 불일치는 부동산 가치 평가나 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 점은 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵게 만들 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 도심 지역에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호하나, 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 정보가 미상이라는 점이 최대의 리스크 요인입니다. 또한, 건축물대장상의 정보와 경매 물건의 용도 및 연식 간의 불일치 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 및 권리 관계 확인에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 39.70㎡의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 명도 해결 시 잠재 가치: 만약 대항력 있는 임차인과의 문제가 원만히 해결된다면, 시세 대비 저가 낙찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(117,000,000원)와 최근 거래 사례, 그리고 다수의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재와 정보 미확인은 명도 비용 및 잠재적 손실액을 크게 증가시킬 수 있는 요인이므로, 이에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례의 평당 가격(약 630,000원 ~ 900,000원)과 본건의 면적(약 12.01평)을 고려할 때, 시장 가격대는 약 75,660,000원에서 108,090,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 대비 높은 위험 요소를 감안하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

최종 입찰가는 물건 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 임차인 관련 추가 정보 확보, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.