나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512922 [1] 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지상15층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25미터 내외, 북동측 및 동측으로 폭 약8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 147-19, -20 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 부평동 147-17 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512922 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 3층301호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

* 토지지분: 9.739999999999998㎡ (약 2.95평)

* 건물면적: 71.18㎡ (약 21.53평)

* 건물지분: 71.18㎡ (약 21.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본 건은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 북서측 약 25미터, 북동측 및 동측 약 8미터 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 상권: '부흥오거리' 인근은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인천의 주요 상권 중 하나인 부평역 상권과 연계되어 있으며, 롯데마트, 백화점, 지하상가 등 대형 유통 시설과 다양한 점포들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕, 지상 15층 건물입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 15일 남인천세무서장의 압류 (갑8)입니다.

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (을12, 2025-10-02 강제경매 개시 결정)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 을구 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 강전택의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 5,422,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 29일

* 확정일자: 2020년 5월 7일

* 배당신고일자: 2024년 7월 23일

* 대항력: 없음

* 임대관계: 본건의 임대관계는 미상이며, 명확한 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 부평역이 인근에 있어 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 부평시장, 다농식자재마트, 원일식자재마트 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한 롯데마트, 백화점, 지하상가 등 대형 쇼핑 시설이 밀집해 있습니다.

* 교육: 인천부평동초등학교(A등급, 0.5km), 산곡남중학교(S등급, 0.5km), 부평고등학교(B등급, 0.7km) 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하면서 발생하는 조건 변경으로, 낙찰자가 HUG에 추가 금액을 지급해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 본 건의 경우, 을구 1번 주택임차권이 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정이나, 정확한 인수 조건 및 절차는 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득 제한이 있는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 명시된 임차인 외 별도의 임대 관계가 확인되지 않아, 향후 공실 발생 또는 임대료 수령 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 건 인근 지역에 직접적인 혐오시설(공동묘지, 소각장 등)이 근접해 있다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 부흥오거리 인근에 위치한 본건 해피플러스 오피스텔은 역세권(부평역 인근)과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 건물 자체는 기본적인 설비를 갖춘 15층 신축 오피스텔입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 특히 주택임차권 역시 HUG의 동의로 소멸될 것으로 보여 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 정확한 세부 내용을 반드시 추가 확인해야 하며, 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25까지) 내 매각 시에는 취득 관련 허가 절차를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 상권 및 부흥오거리 인근의 우수한 입지.

* 풍부한 생활 편의시설 및 교통 환경.

* 권리관계가 비교적 명확히 정리될 가능성.

* 오피스텔로서의 안정적인 임대 수익 가능성 (명확한 임대관계 확인 시).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 190,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매 가격은 1억 5천만원대부터 2억 3천만원대까지 분포하고 있는 것으로 파악됩니다. 특히, '부평한라비발디' 단지의 경우 16평형(전용 6평)이 1억 3,100만원부터 경매 진행 중인 사례도 있습니다. '부평동 인스테이션'의 27평형(전용 18평)이 1억 4,400만원의 실거래가를 기록하기도 했습니다.

종합적으로 고려 시, 본 건의 건물면적(약 21.53평)과 감정가를 기준으로 할 때, 현 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다. 권리관계의 특이사항(HUG 인수조건 변경) 및 명확하지 않은 임대관계 등을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가인 190,000,000원 내외에서, 물건의 상세 조사 결과 및 입찰 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 다만, HUG 인수 조건에 따른 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.